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Scheidung mit Immobilie – wer bekommt das Haus oder die Wohnung?

Ratgeber: Scheidung

Scheidung mit Immobilie – wer bekommt das Haus oder die Wohnung?

Wer zusammen mit dem Ehepartner eine gemeinsame Immobilie besitzt, will mit der Scheidung wissen, wie mit der Immobilie zu verfahren ist. Es gibt dafür eine ganze Reihe von Optionen. Um eine Entscheidung kommt man aber nicht herum. Deshalb sollte man wissen, auf was es dabei ankommt. 29.06.2020

Das Wichtigste in Kürze:

  • Sind Sie und Ihr Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und besitzen die Immobilie gemeinsam, dann können Sie nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden.

  • Sind Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gelten Ihre eventuellen Beiträge zu Erwerb, Bau und Unterhaltung der Immobilie als Schenkung oder Beitrag zum Familienunterhalt.

  • Haben Sie Eigenkapital oder ein Baugrundstück in die Ehe eingebracht, sollten Sie mit Ihrem Ehepartner eine Vereinbarung treffen, in der Ihr Anfangsvermögen im Hinblick auf den Zugewinnausgleich festgestellt wird.

  • Können Sie sich nicht über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, können Sie die Immobilie zunächst auch vermieten. Keine Option sollte es sein, die Immobilie leer stehen oder es auf eine Teilungsversteigerung ankommen zu lassen.

Eigentümer im Grundbuch oder nicht

Besitzen Sie eine gemeinsame Immobilie, bedeutet dies, dass Sie jeweils beide im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind. Als Miteigentümer kann keiner ohne den anderen über die Immobilie verfügen. Sie sind aufeinander angewiesen. Möchten Sie Immobilie verkaufen oder vermieten, brauchen Sie die Zustimmung Ihres (Ex)Ehepartners. Möchten Sie die Immobilie selbst in ihr alleiniges Eigentum übernehmen, müssen Sie sich mit Ihrem Ehepartner über die Übernahmemodalitäten verständigen. Sie können die gemeinsame Immobilie im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil auch nicht ohne weiteres als Sicherheit für ein Darlehen belasten, da auch insoweit Ihr Ex-Ehepartner zustimmen muss und kaum eine Bank bereit sein wird, lediglich einen Miteigentumsanteil zu belasten. Ähnliches gilt übrigens auch, wenn Sie gemeinsam eine Immobilie gemietet haben. Haben beide Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet, können sie diesen auch nur gemeinsam kündigen.

Sind Sie nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und haben dennoch einen finanziellen Beitrag zum Erwerb, Bau oder Unterhaltung der Immobilie geleistet, müssen Sie mit Ihrem Ehegatten einen anderen Weg finden, um bei der Scheidung abgefunden zu werden. Sofern Sie nicht ausdrücklich vereinbart haben, dass Ihre Beiträge für den Fall einer Scheidung irgendwie entschädigt werden, müssen Sie davon ausgehen, dass sie als „Schenkung“ eingeordnet werden. Da Ihr Ehegatte dadurch aber einen Zugewinn erreicht hat, könnten Sie im Wege des bei der Scheidung durchzuführenden Zugewinnausgleichs dennoch am Vermögenszuwachs durch die Immobilie beteiligt werden.

Übrigens: Bei Fällen, in denen eine Wohnung oder ein Haus ausschließlich einem der Ex-Partner gehört, gestaltet sich die Besitzlage zwar naheliegender Weise einfacher, trotzdem kann es zu Streitigkeiten und Gerichtsverfahren über die Nutzung der ehemals gemeinsam genutzten Wohnung kommen.

Vereinbarung über Zugewinnausgleich

Haben Sie beispielsweise ein Baugrundstück oder eigenes Geld in die Ehe eingebracht, können diese Beiträge über den Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Dabei geht es darum, Ihr Anfangsvermögen zu bewerten. Aus dem Anfangsvermögen ergibt sich mit Blick auf das Endvermögen bei der Scheidung der Zugewinn, den Sie beide in der Ehe erzielt haben. Die Hälfte dieses Zugewinns können Sie beanspruchen. Wenn also Ihr Zugewinn im Verhältnis zu dem Zugewinn Ihres Ehegatten geringer ist, bekommen Sie einen Ausgleich. Im Idealfall legen Sie den Zugewinn im Einvernehmen mit Ihrem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.

Das passiert, wenn man sich nicht einigt

Wenn Sie die Immobilie gemeinsam besitzen und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, kommen Sie wegen der künftigen Nutzung oder Verwertung der Immobilie nicht um eine Einigung herum. Sie können die Immobilie natürlich auch vermieten und sich den Mietertrag teilen. Vermietungen setzen aber voraus, dass Sie (gemeinsam!) einen vernünftigen Mieter finden, der regelmäßig die Miete zahlt und ordentlich mit dem Objekt umgeht.

Eine besonders schlechte Lösung ist es, die Immobilie nach der Scheidung lange leer stehen zu lassen. Eine leerstehende Immobilie muss trotzdem unterhalten werden. Wird sie im Winter nicht geheizt, schädigen Kälte und Feuchtigkeit die Bausubstanz und mindern fortlaufend den Verkehrswert und damit die Verkaufbarkeit der Immobilie.

Ist eine Einigung im Rahmen der Scheidung nicht möglich, können Sie beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Dies ist die einzige Möglichkeit, die Aufteilung der Immobilie zu erzwingen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Sie selbst können mitsteigern.

Bei Teilungsversteigerungen besteht jedoch das Risiko, dass sie einen Erlös erzielen, der erheblich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Sie müssen also damit rechnen, dass Ihre Immobilie im ungünstigsten Fall regelrecht verschleudert wird und der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen, das Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben. Für eventuell bestehende Restverbindlichkeiten bleiben Sie gemeinsam in der Verantwortung.

Fazit:

Das Thema Immobilien ist bei Scheidungen immer wieder ein Streitthema. Dabei wäre gerade hier einvernehmliches Handeln angebracht. Wegen der erheblichen Werte, um die es dabei meist geht, schadet man sich immer selbst, wenn man eine Einigung verhindert.

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