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Vermietung über Airbnb – was müssen Hosts rechtlich beachten?

Vermietung über Airbnb – das sollten Sie rechtlich beachten
5. Juni 2023

Zusammenfassung:

  • Wer eine Wohnung über Airbnb vermieten möchte, benötigt die Zustimmung des Eigentümers.
  • Besteht ein Zweckentfremdungsverbot, müssen Sie zudem die Erlaubnis der zuständigen Behörde einholen.
  • Je nach Umfang der Vermietung können außerdem Steuern anfallen, wenn Sie die geltenden Freibeträge überschreiten.

Über Airbnb kann nahezu jeder seine Wohnung oder sein Haus an Touristen vermieten. Wer sich einmal als Host registriert hat, profitiert von der unkomplizierten Abwicklung über die weltweit bekannte Plattform. Hinzu kommt, dass Vermieter hier weitaus höhere Preise verlangen können als auf dem regulären Wohnungsmarkt, weshalb viele Eigentümer dazu übergegangen sind, ausschließlich über Airbnb zu vermieten. Aber was sollten Sie rechtlich beachten, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Touristen Ihre Wohnung über das Portal anzubieten?

Niemals ohne Einverständnis des Eigentümers vermieten

Sind Sie der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, dürfen Sie grundsätzlich selbst entscheiden, an wen sie auf welchem Wege vermieten (zu den Ausnahmen kommen wir sogleich). Sind Sie hingegen nur ein Mieter einer Immobilie, haben Sie diese Freiheit nicht. Denn im Mietvertrag ist die Art der erlaubten Nutzung geregelt, von der Sie nicht einfach abweichen dürfen. Hier wird in der Regel festgehalten, dass Sie die Immobilie zur Eigennutzung mieten. Selbst wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist, dürfte dies jedoch als konkludent vereinbart anzusehen sein. Stellen Sie nun trotzdem einfach – womöglich sogar heimlich – die Wohnung bei Airbnb ein, darf Ihnen Ihr Vermieter unter Umständen fristlos kündigen. Zudem machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Was können Sie aber nun tun, wenn Sie zum Beispiel für längere Zeit ins Ausland gehen und Ihre Mietwohnung nicht einfach leer stehen lassen möchten? Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter. Erklären Sie ihm Ihre Situation und schlagen Sie ihm einen guten Deal vor – zum Beispiel, dass Sie sich um die Organisation kümmern und Ihren Vermieter am Gewinn beteiligen. Mit etwas Glück stimmt Ihr Vermieter zu. Einen Anspruch auf seine Zustimmung zur Untervermietung auf Airbnb und ähnlichen Plattformen haben Sie allerdings nicht.

Aber Vorsicht: Bitten Sie Ihren Vermieter nicht bloß um eine Zustimmung zur Untervermietung. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 210/13) ist dies nicht ausreichend. Denn die kurzzeitige Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb geht mit speziellen Risiken einher, die die der herkömmlichen Untervermietung übersteigen. Deshalb muss der Vermieter wissen, worauf er sich einlässt und dem explizit zustimmen. Am besten schildern Sie Ihrem Vermieter deshalb genau Ihr Vorhaben und halten das Ganze schriftlich fest.

Zweckentfremdungsverbot beachten

Gerade weil die kurzzeitige Vermietung an Touristen deutlich lukrativer ist als die “herkömmliche” Vermietung, entscheiden sich immer mehr Eigentümer für Airbnb. In Großstädten, in denen bezahlbarer Wohnraum ohnehin knapp ist, wird dies zum Problem. Deshalb haben einige Bundesländer ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot eingeführt, wonach die Zwischenvermietung an Touristen nur mit ausdrücklicher Erlaubnis gestattet ist. Gilt in Ihrem Bundesland ein solches Verbot und möchten Sie Ihre Immobilie über Airbnb und Co. inserieren, müssen Sie die Zustimmung der zuständigen Behörde einholen.

Airbnb und Steuern

Als Vermieter müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern. Dafür listen Sie Ihre Gewinne aus einer Vermietung oder Verpachtung in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung auf. Vermieten Sie regelmäßig in größerem Umfang an Touristen, fällt unter Umständen die Umsatzsteuer an. Machen Sie daraus ein richtiges Geschäft, müssen Sie eventuell sogar eine Gewerbesteuer zahlen. Wer allerdings nur selten seine Immobilie über Airbnb vermietet, profitiert von den jährlich steigenden Freibeträgen.

Autor

Lisa hat Jura studiert und ist seit ihrem ersten Examen neben ihrem Master of Laws (LL.M.) als freiberufliche Autorin tätig. Schon seit Jahren schreibt sie juristische Beiträge für verschiedene Blogs, Kanzleien und Unternehmen.

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