Wohnung vermieten mit Airbnb: Steuern, Verbote und Strafen vermeiden

Airbnb bietet günstige Übernachtungsmöglichkeiten und authentisches Wohnen. Das Online-Vermietungs-Portal findet mit über 6.000.000 Inseraten weltweit nicht ohne Grund großen Anklang bei Touristen. Die hohe Nachfrage auf dem Übernachtungsmarkt bereichert in Deutschland neben Airbnb auch die Nutzung anderer Housesharing-Plattformen wie z.B. Wimdu und 9flats: Das Anbieten der eigenen Wohnung zur Kurzzeitmiete stellt aufgrund von Wohnungsknappheit und hohen Mietspreisen besonders in deutschen Städten ein attraktives Nebeneinkommen dar.

Doch Vorsicht! Damit auch Sie in Deutschland Ihre Privatunterkunft gesetzlich korrekt auf Airbnb vermieten können, sollten Sie unbedingt einige Dinge beachten! 

Im folgenden Beitrag erfahren Sie, ob Sie als Privatperson Ihre Wohnung auf Airbnb anbieten dürfen, ab wann Steuern bei der Vermietung über Airbnb anfallen und welche Folgen Sie bei einer falsche Versteuerung erwarten können.   

Darf ich als Privatperson meine Wohnung auf Airbnb vermieten? 

Generell darf jeder Wohnungseigentümer die unterschiedlichsten Privatunterkünfte über Airbnb vermieten. Die Registrierung ist dabei vollkommen kostenfrei und die Inserate sind einer der drei Kategorien unterzuordnen:

• Vermietung der gesamten Unterkunft,
• eines Privatzimmers oder 
• eines gemeinsamen Zimmers. 

Die Mindestanforderungen an Gastgeber setzen beispielsweise das Bereitstellen einer Grundausstattung an Bettwäsche, Handtücher, Seife, o.ä. oder eine schnelle Reaktionszeit im Kontakt mit dem Kunden voraus. Informieren Sie sich auf airbnb.de über die weiteren Qualitätsstandards für Gastgeber. Über diese Nutzungsbedingungen hinaus sollten Sie sich vorab informieren, ob eventuelle rechtliche Einschränkungen vorliegen könnten, wie zum Beispiel bei ausstehenden Hypotheken oder anderen Formen von Darlehen oder subventioniertem Wohnraum. Genauso sind die Bedürfnisse möglicher Mitbewohner bei der Vermietung zu berücksichtigen und die Haussicherheit der Gäste (durch Erste-Hilfe-Vorkehrungen, Brandschutz, Fluchtwege, Kindersicherheit, Hausregeln, Parkplätze, Haustiere, Rauchen, etc.) zu gewährleisten. Außerdem gelten in manchen Gemeinden
Zweckentfremdungsverbote, insbesondere was die dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung angeht. Beispielsweise darf man über Airbnb in München seine Wohnung nicht mehr als 8 Wochen im Jahr untervermieten. (Der bayerische VGH sah diese Regelung aber bei häufiger beruflich bedingter Abwesenheit als zu streng an.)

Anders sieht es mit Mietern aus, die Ihre Unterkunft weitervermieten: Diese benötigen für die Weitervermietung einer privaten Unterkunft an Touristen oder Kurzzeitgäste eine aktuelle sowie explizite Genehmigung des Vermieters (§ 540 Abs. 3 BGB). Eine generelle, im Mietvertrag festgelegte Erlaubnis zur Untermiete reicht dabei nicht aus. Die Zustimmung des Vermieters ist vor der ersten Vermietung einzuholen. Andernfalls droht dem Mieter eine Abmahnung von Seiten des Vermieters und bei erneutem Vergehen die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB), wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 3. Februrar 2005 (Az. 67 T 29/15) entschieden hat. Eine Kündigung ist aber nach einem Urteil vom 9. August 2017 (Az. 24 S 299/17, LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016, Azj. 67 S 154/16) unwirksam, wenn vom Vermieter zuvor keine Abmahnung erfolgte. Erfahren Sie in unserem Beitrag zu Mietverträgen mehr über Fallstricke und unwirksame Klauseln.

Ab wann muss ich Steuern zahlen, wenn ich mit Airbnb vermiete? 

In Deutschland herrscht Steuerpflicht. Alle Privatpersonen, die in Deutschland ihren festen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort haben, sind ausnahmslos einkommenssteuerpflichtig. Als Vermieter einer kurzfristigen Unterkunft auf Airbnb müssen Sie die erzielten Einnahmen jeweils bis zum 31. Juli eines jeden Steuerjahres beim Finanzamt gemeldet haben (§ 21 Abs. 1 EStG) und zusätzlich in der Steuererklärung aufführen.  

Eine kurzfristig vermietete Unterkunft definiert sich über ein Mietverhältnis von maximal drei Monaten. Ob im Einzelfall tatsächlich Steuern gezahlt werden müssen, bestimmt der reine Gewinn. Das heißt die Einnahmen abzüglich aller anderen Ausgaben (wie z.B. Handwerkerleistungen, selbst gezahlte Miete, etc.) dürfen den geltenden Grundfreibetrag von 9.168 Euro nicht übersteigen, um nicht versteuert werden zu müssen. Beurteilt das Finanzamt die Vermietung nicht mit der Prämisse einer Gewinnerzielungsabsicht, sondern als Liebhaberei wie etwa ein persönliches Hobby, müssen keine Steuern gezahlt werden. Die Meldepflicht in Deutschland verpflichtet außerdem zur Erhebung und Aufbewahrung der Informationen eines jeden Gastes in Form von Meldezertifikaten. 

Mieteinnahmen unterliegen in den meisten Fällen zusätzlich der Umsatzsteuer, sofern es sich um eine Vermietung zu Ferienzwecken handelt. Der Steuersatz von sieben Prozent (§ 12 Abs. 2 UStG) ist im Voraus von den Gästen einzuziehen und beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Gemäß § 19 Abs. 1 UStG darf der Bruttoumsatz die Kleinunternehmergrenze von 22.000 Euro im Vorjahr und 50.000 Euro im laufenden Jahr nicht übersteigen, um von Steuerzahlungen befreit zu bleiben. 

Vermieter, die Mieteinnahmen beim Staat verschweigen, machen sich der leichtfertigen Steuerverkürzung und eventuell auch der Steuerhinterziehung schuldig und strafbar. 

Teilweise fallen auch noch spezielle Steuern bzw. Abgaben an. Hierunter fällt beispielsweise eine Kurtaxe für jeden Gast, der nicht dauerhaft in einem Kurort wohnt, oder die Tourismussteuer in Frankfurt. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) in Berlin beispielsweise sieht vor, sich als Vermieter über eine Nummer beim öffentlichen Bezirksamt registrieren zu lassen, weil die Kurzzeitvermietung in Berlin seit 2013 mit der sogenannten Übernachtungssteuer steuerpflichtig ist. Zusätzlich gilt die Untervermietung seit 1. Mai 2016 nur dann als erlaubt, wenn die vermietete Fläche nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Vermietet werden können also nur einzelne Zimmer und der Eigentümer muss die Wohnung dabei selbst noch bewohnen (§ 2 Abs. 2 ZwVbG). Vom Zweckentfremdungsverbot ausgeschlossen ist nur, wer eine vom Bezirksamt ausgestellte Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen besitzt. Ein Verstoß gegen dieses Gesetz kann ein Bußgeld in Höhe von 100.000 Euro mit sich führen. Für Zweckentfremdungsverbote ist keine Pauschalisierung möglich und sowohl die Inhalte als auch die Folgen für einen Verstoß variieren

Beim Anbieten sogenannter unüblicher Sonderleistungen neben der gewöhnlichen Vermietung auf Airbnb wie bspw. Frühstücksservice oder bereitgestelltes festes Personal  müssen zusätzlich Gewerbesteuerabgaben gezahlt werden. Genauso, wenn es für die Vermietung einer unternehmerischen Organisation bedarf, wie z.B. in einem Hotel. Fällig werden diese Abgaben nur, wenn mit dem Gewinn der Freibetrag für Privatpersonen in Höhe von 24.500 Euro pro Jahr überschritten wird. 

Vermietung mit Airbnb: Strafen bei Steuerhinterziehung 

Welche strafrechtlichen Folgen bei einer Vermietung über Airbnb drohen, ist mit dem § 50e des Einkommenssteuergesetzes (EStG) festgelegt. Für den Fall, dass Sie noch offene Steuererklärungen haben, sollten Sie unverzüglich Ihren jährlichen Vermietungsgewinn angeben.  

Ein Steuerverfahren wird prinzipiell bei jeder falschen, unvollständigen, verspäteten oder nicht erfolgten Umsatzangabe eingeleitet und kann neben der Steuernachzahlung zusätzlich zu einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro führen. Ab einer Steuerhinterziehung von 50.000 Euro kann außerdem eine Freiheitsstrafe verhängt werden, ab 100.000 Euro wird sie verbindlich. Erfahren Sie in unserem Beitrag zur Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung, wie Sie straffrei davonkommen können. 

Es handelt sich jeweils ausdrücklich um den jährliche Gewinn der Kurzzeitvermietung, denn neben Einnahmen gehen für Sie als Vermieter auch Ausgaben einher, wie z.B. die anteilige Wohnungsmiete inklusive der Nebenkosten, diverse Anschaffungen für Gäste wie Bettbezüge und Handtücher, Airbnb-Gebühren oder gegebenenfalls Kosten für die Reinigung. 

Rechtecheck-Redaktion

Unsere Rechts-Redaktion setzt sich intensiv mit verbraucherrelevanten Rechtsthemen auseinander und bereitet sie in enger Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten und Experten so auf, dass man sie auch ohne Staatsexamen versteht. Bei uns finden Sie Ratgeber-Artikel zu Rechtsgebieten wie Scheidungsrecht, Arbeitsrecht, Medizinrecht, dem Abgassskandal oder diversen Geldanlage-Themen.