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(Ver-)Mietersache – wer zahlt Reparaturen an der Mietwohnung?

Wer zahlt Reparaturen in der Mietwohnung?
10. Mai 2023

Zusammenfassung:

  • Der Vermieter muss grundsätzlich Reparaturen an der Wohnung zahlen, die durch den üblichen Verschleiß entstanden sind.
  • Etwas anderes gilt dann, wenn der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält: In dem Fall zahlt der Mieter Reparaturen bis zu einer Höhe von ca. 100 Euro (zzgl. Mehrwertsteuer).

Der Wasserhahn tropft, die Toilettenspülung funktioniert nicht mehr und die Heizung wird auch bestenfalls lauwarm? Mietwohnungen bieten ein beträchtliches Reparaturen-Potenzial, das sich schnell im Geldbeutel bemerkbar machen kann. In Anbetracht der derzeit vielerorts astronomischen Mietpreise gehen viele Mieter davon aus, dass der Vermieter jegliche Reparaturen an der Mietwohnung zahlt. Der Gedanke ist naheliegend, denn schließlich handelt es sich dabei ja auch um sein Eigentum, das wieder instandgesetzt wird. Ganz so einfach ist es aber nicht: Die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für Reparaturarbeiten aufkommen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier lesen Sie, wer für welche Reparaturkosten verantwortlich ist.

Grundsatz: Der Vermieter zahlt Reparaturen an der Mietwohnung

Ein Mietverhältnis ist im Grunde genommen die folgende Vereinbarung: Der Mieter zahlt den Mietzins, um dafür eine – intakte – Mietwohnung ohne Mängel bewohnen zu dürfen. In anderen Worten: Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung in dem Zustand zur Verfügung zu stellen, die er vernünftigerweise erwarten darf. Funktioniert die Heizung nicht oder ist die Toilette defekt, muss der Vermieter demnach dafür sorgen – und zahlen –, dass dies behoben wird.

Dies gilt auch für altersbedingte Verschleißerscheinungen. Mit der Zeit bilden sich zum Beispiel Risse in der Zimmerdecke oder die Beschichtung der Duschwanne platzt ab. Dabei handelt es sich um einen normalen Verschleiß, der nicht unbedingt auf ein unsachgemäßes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Der Vermieter hat eine sogenannte Instandhaltungspflicht und muss deshalb in der Regel für die entsprechenden Reparaturen aufkommen.

Davon nicht mehr umfasst sind Reparaturen, die aufgrund eines Schadens notwendig werden, den der Mieter selbst verursacht hat. Beschädigen Sie zum Beispiel den Boden oder das Waschbecken, indem Sie einen schweren Gegenstand fallen lassen, müssen Sie dafür aufkommen oder Ihre private Haftpflichtversicherung bemühen, sofern sie auch Mietsachschäden umfasst.

Ausnahme: Kleinreparaturklausel

Die theoretische Ausnahme wird in der Praxis meist zur Regel: Vermieter haben die Möglichkeit, durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel gewisse Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Findet sich eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, muss der Mieter kleinere Reparaturen selbst zahlen. Von Kleinreparaturen ist die Rede, wenn ihre Höhe 100 Euro zzgl. Mehrwertsteuer pro Reparatur nicht übersteigt.

Ist die Wohnung in die Jahre gekommen, kann es passieren, dass diverse Kleinreparaturen notwendig werden und sich die Kosten dafür entsprechend summieren. Um den Mieter nicht unverhältnismäßig zu belasten, ist seine Kostentragungspflicht auf 8 Prozent seiner Jahres-Netto-Kaltmiete beschränkt.

Allerdings ist auch im Falle einer wirksamen Kleinreparaturklausel der Vermieter dazu verpflichtet, den Handwerker auszuwählen und ihn zu beauftragen. Er trägt zunächst die Kosten und das Reparaturrisiko, darf sich aber im Nachhinein die Ausgaben von dem Mieter erstatten lassen.

Mieter zahlt Kleinreparaturen nur bei wirksamer Klausel

Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam oder fehlt sie, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen.

Die Klausel ist unwirksam, wenn sie

  • die Obergrenze für sämtliche Kleinreparaturen pro Jahr nicht ausdrücklich im Vertrag nennt
  • Gegenstände betrifft, die nicht häufig genutzt werden
  • Schäden inkludiert, die nicht mehr als Bagatellschäden anzusehen sind

Autor

Lisa hat Jura studiert und ist seit ihrem ersten Examen neben ihrem Master of Laws (LL.M.) als freiberufliche Autorin tätig. Schon seit Jahren schreibt sie juristische Beiträge für verschiedene Blogs, Kanzleien und Unternehmen.

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