Mietrecht
  • 18.11.2016
Zusammenfassung:
  • Betriebskosten können dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Abrechnungszeitraum in Rechnung gestellt werden.
  • Welche Betriebskosten umgelegt werden können, muss im Mietvertrag vereinbart werden und der Betriebskostenverordnung entsprechen.
  • Der Mieter hat ein Jahr lang Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Nebenkosten-Abrechnung ist oft fehlerhaft. Jetzt wehren!

Mietrecht
  • Luisa Rödemer
  • 18.11.2016
Zusammenfassung:
  • Betriebskosten können dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Abrechnungszeitraum in Rechnung gestellt werden.
  • Welche Betriebskosten umgelegt werden können, muss im Mietvertrag vereinbart werden und der Betriebskostenverordnung entsprechen.
  • Der Mieter hat ein Jahr lang Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Welche Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf Mieter 
umgewälzt werden können, ist in § 2 BetrKV geregelt. (Foto: Stockfotos-MG/fotolia)

Die Mietnebenkosten umfassen Heizung, Müllabfuhr und Wasserversorgung

Eine Nebenkostenabrechnung bedeutet selten etwas Gutes. In vielen Fällen beinhaltet die Nebenkostenabrechnung nämlich eine saftige Nachzahlung für den Mieter. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Mieter in dem betroffenen Abrechnungsjahr mehr Mietnebenkosten verursacht hat, als er durch seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung bereits 
bezahlt hat.

Betriebskosten sind laufende Kosten für Dienst- und Versorgungsleistungen. Darunter fallen beispielsweise Heizung, Müllabfuhr, Wasserversorgung oder Hausmeisterdienste. Nach 
§ 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Kosten, die der Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) von 2004 geregelt.

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Frist: Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten

Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums stellen. Der Abrechnungszeitraum kann dabei sowohl das Kalenderjahr, als auch das Mietjahr sein. Verspätet sich der Vermieter hierbei, kann er die Betriebskosten nicht mehr fordern. Erfährt der Mieter, dass die von ihm bezahlte Abrechnung vom Vermieter zu spät gestellt wurde, kann er sich sein Geld zurückholen.

Eine bestimmte Schriftform ist für Nebenkostenabrechnungen gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung per Post, Fax oder Email an den Mieter schicken. Eine mündliche Mitteilung reicht hingegen nicht, da dem Mieter in diesem Fall die Prüfmöglichkeit der Abrechnung genommen wird.

Wer viel heizt, muss unter Umständen mit einer hohen Nachzahlung rechnen. Überprüfen Sie immer die Nebenkostenabrechnung. (Foto: Andrey Popov/fotolia)
Wer viel heizt, muss unter Umständen mit einer hohen Nachzahlung rechnen. Überprüfen Sie immer die Nebenkostenabrechnung. (Foto: Andrey Popov/fotolia)

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft

Der Mieter hat das Recht, innerhalb von einem Jahr, nachdem er die Nebenkostenabrechnung bekommen hat, die Betriebskosten und Heizkostenabrechnung zu überprüfen und zu bemängeln. Nach Angaben des deutschen Mieterbundes ist jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Daher sollte eine genaue Überprüfung der Nebenkosten immer erfolgen. Im Internet finden sich außerdem Anbieter, die Nebenkostenabrechnungen prüfen, um Mietern zu ihrem Recht zu verhelfen.

Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen und wie das rechnerisch zu erfolgen hat, muss im Mietvertrag vereinbart werden. Dabei muss nicht jeder einzelne Posten aufgezählt werden, sondern es kann auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Die zulässigen Arten der Betriebskosten sind in § 2 BetrKV geregelt. Diese umfassen unter anderem öffentliche Lasten des Grundstücks, Entwässerung, Aufzugkosten, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten und sonstige Betriebskosten. Unter sonstige Betriebskosten fallen beispielsweise die Säuberung der Dachrinne, Beseitigung von Laub oder Wartungskosten für Feuermelder oder Elektroanlagen.

Keine Betriebskosten, und damit auch nicht im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umzulegen, sind Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder Modernisierungskosten. Allerdings können Vermieter solche Kosten bereits im Rahmen der Miete oder Mieterhöhung einbeziehen. In der Nebenkostenabrechnung dürfen diese Posten jedoch nicht auftauchen.

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Nebenkostenabrechnung muss klar und nachvollziehbar sein

Um als Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung Streitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden, sollte die Abrechnung klar und verständlich sein und sich an § 2 BetrKV orientieren. Auf Kosten, die darüber hinausgehen oder unrichtig geltend gemacht werden, bleibt der Vermieter sonst sitzen. So hat bereits das AG Köln (Az. 219 C 302/08) entschieden, dass eine 80 Seiten umfassende Nebenkostenabrechnung, per se nicht nachvollziehbar ist und dadurch vom Mieter nicht beglichen werden muss.

Online finden sich sowohl Nebenkostenabrechnungs-Muster als auch verschiedene Plattformen, die dem Vermieter helfen, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Quelle: deutscher-mieterbund.de, BGB

 

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Tipps:
  • Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau. Die meisten sind fehlerhaft.
  • Kommt die Nebenkostenabrechnung mehr als zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum, müssen Sie diese nicht bezahlen.
  • Die Nebenkostenabrechnung muss klar und verständlich sein. Online Plattformen können helfen.
Checkliste:
  • Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres beim Mieter ankommen.
  • Der Mieter hat ab Erhalt ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen.
  • Betriebskosten können nur verlangt werden, wenn sie in der Betriebskostenverordnung genannt sind.

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Gaby 09:5728.11.2016

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