Die Mietnebenkosten umfassen u.a. Heizung, Müllabfuhr und Wasserversorgung
Eine Nebenkostenabrechnung bedeutet selten etwas Gutes. In vielen Fällen beinhaltet die Nebenkostenabrechnung nämlich eine saftige Nachzahlung für den Mieter. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Mieter in dem betroffenen Abrechnungsjahr mehr Mietnebenkosten verursacht hat, als er durch seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung bereits bezahlt hat.
Betriebskosten sind laufende Kosten für Dienst- und Versorgungsleistungen. Darunter fallen beispielsweise Heizung, Müllabfuhr, Wasserversorgung oder Hausmeisterdienste. Nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Kosten, die der Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) von 2004 geregelt. Die Regeln gelten dabei grundsätzlich nicht nur für „normale“ Wohnungs-Mietverträge, sondern auch für gewerbliche Mieter. Gerade Unternehmer können oft hunderte oder sogar tausende Euro sparen, wenn sie Fehler in ihrer Nebenkostenabrechnung finden.
Frist: Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten
Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums stellen. Der Abrechnungszeitraum kann dabei sowohl das Kalenderjahr, als auch das Mietjahr sein. Verspätet sich der Vermieter hierbei, kann er keine Nachforderung für zu wenig bezahlte Nebenkosten mehr stellen. Erfährt der Mieter, dass die von ihm bezahlte Abrechnung vom Vermieter zu spät gestellt wurde, kann er sich sein Geld sogar zurückholen. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Nebenkostenabrechnung gar nicht rechtzeitig nach, kann der Mieter die Zahlung der Nebenkosten (nicht aber der Miete) einstellen, bis eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegt.
Eine bestimmte Schriftform ist für Nebenkostenabrechnungen gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung per Post, Fax oder Email an den Mieter schicken. Eine mündliche Mitteilung reicht hingegen nicht, da dem Mieter in diesem Fall die Prüfmöglichkeit der Abrechnung genommen wird.
Wer viel heizt, muss unter Umständen mit einer hohen Nachzahlung rechnen. Überprüfen Sie immer die Nebenkostenabrechnung. (Foto: Andrey Popov/fotolia)Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft
Der Mieter hat das Recht, innerhalb von einem Jahr, nachdem er die Nebenkostenabrechnung bekommen hat, die Betriebskosten und Heizkostenabrechnung zu überprüfen und zu bemängeln. Nach Angaben des deutschen Mieterbundes ist jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Daher sollte eine genaue Überprüfung der Nebenkosten immer erfolgen. Im Internet finden sich beispielsweise Anbieter wie Mineko *, die Nebenkostenabrechnungen prüfen, um Mietern zu ihrem Recht zu verhelfen.
Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen und wie das rechnerisch zu erfolgen hat, muss im Mietvertrag vereinbart werden. Dabei muss nicht jeder einzelne Posten aufgezählt werden, sondern es kann auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Die zulässigen Arten der Betriebskosten sind in § 2 BetrKV geregelt. Diese umfassen unter anderem öffentliche Lasten des Grundstücks, Entwässerung, Aufzugkosten, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten und sonstige Betriebskosten. Unter sonstige Betriebskosten fallen beispielsweise die Säuberung der Dachrinne, Beseitigung von Laub oder Wartungskosten für Feuermelder oder Elektroanlagen.
Keine Betriebskosten, und damit auch nicht im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umzulegen, sind Reparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltungskosten oder Modernisierung. Allerdings können Vermieter solche Kosten bereits im Rahmen der Miete oder Mieterhöhung einbeziehen. In der Nebenkostenabrechnung dürfen diese Posten jedoch nicht auftauchen.
Nebenkostenabrechnung muss klar und nachvollziehbar sein
Um als Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung Streitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden, sollte die Abrechnung klar und verständlich sein und sich an § 2 BetrKV orientieren. Auf Kosten, die darüber hinausgehen oder unrichtig geltend gemacht werden, bleibt der Vermieter sonst sitzen. So hat bereits das AG Köln (Az. 219 C 302/08) entschieden, dass eine 80 Seiten umfassende Nebenkostenabrechnung, per se nicht nachvollziehbar ist und dadurch vom Mieter nicht beglichen werden muss.
Online finden sich sowohl Nebenkostenabrechnungs-Muster als auch verschiedene Plattformen, die dem Vermieter helfen, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Quelle: deutscher-mieterbund.de, BGB
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