Wohnen
  • 22.06.2018
Zusammenfassung:
  • Die Erschließungskosten werden in verkehrsmäßige und technische Erschließungskosten unterteilt. Letzteres wird benötigt, um ein Haus auf einem Grundstück bauen zu können.
  • Nachträgliche Erschließungskosten tauchen fast ausschließlich nur bei der verkehrsmäßigen Erschließung auf. Diese können sowohl bei der Neuerschließung als auch bei der Sanierung von öffentlich genutzten Straßen am Grundstück anfallen. 
  • Die Gemeinden bestimmen hierbei, wo und welche Straßen gebaut bzw. saniert werden sollen. Bis zu 90 Prozent der Kosten für die Erschließung muss dann vom Grundstückeigentümer gezahlt werden. 
  • Diese werden von der Gemeinde in einem Erschließungskostenbescheid ausgewiesen und muss innerhalb eines Monats bezahlt.
  • Ein Widerspruch zur Zahlung kann beim Verwaltungsgericht eingelegt werden. Ein Zahlungsaufschub ist nur per Antrag beim Gericht möglich. 

Nachträgliche Erschließungskosten – Was Sie dagegen tun können

Wohnen
  • Alper Alibas
  • 22.06.2018
Zusammenfassung:
  • Die Erschließungskosten werden in verkehrsmäßige und technische Erschließungskosten unterteilt. Letzteres wird benötigt, um ein Haus auf einem Grundstück bauen zu können.
  • Nachträgliche Erschließungskosten tauchen fast ausschließlich nur bei der verkehrsmäßigen Erschließung auf. Diese können sowohl bei der Neuerschließung als auch bei der Sanierung von öffentlich genutzten Straßen am Grundstück anfallen. 
  • Die Gemeinden bestimmen hierbei, wo und welche Straßen gebaut bzw. saniert werden sollen. Bis zu 90 Prozent der Kosten für die Erschließung muss dann vom Grundstückeigentümer gezahlt werden. 
  • Diese werden von der Gemeinde in einem Erschließungskostenbescheid ausgewiesen und muss innerhalb eines Monats bezahlt.
  • Ein Widerspruch zur Zahlung kann beim Verwaltungsgericht eingelegt werden. Ein Zahlungsaufschub ist nur per Antrag beim Gericht möglich. 

Nachträgliche Erschließungskosten fallen in der Regel nur bei der verkehrsmäßigen Erschließung an. Somit fallen für alle am Grundstück anliegenden Straßen Kosten für die Eigentümer an.

Nachträgliche Erschließungskosten – Was Sie dagegen tun können

Erschließungskosten fallen in der Regel nur ein einziges Mal an, nämlich bei der Erschließung eines Grundstücks. Ohne diese darf eine Grundstücksfläche nicht bebaut werden.
Wir erklären im Verlauf dieses Beitrags, für welche Erschließungen Sie aufkommen müssen, wie Sie nachträgliche Erschließungskosten behandeln sollten und gegen welche Erschließungsbeiträge Sie vorgehen können.

 

Inhalt

 

Was sind Erschließungskosten und wie viel muss ich für welche zahlen?

Erschließungskosten sind eine Abgabe, die der Bauherr an eine Kommune zahlt. Die Kosten ergeben sich aus der Erschließungsart, wovon es zwei verschiedene gibt:

  • Zum einen , die technische Erschließung, die den Anschluss an wichtige Netze wie z.B. das Stromnetz oder die Wasserversorgung beinhaltet und
  • zum anderen, die verkehrsmäßige Erschließung, die die Anbindung eines Grundstücks an öffentliche Straßen meint.

Laut §154 BauGB gilt: „Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.“ Das heißt, wenn die Gemeinde z.B. eine neue Straße, die an Ihrem Grundstück vorbeiläuft, baut, erhöht sich der Bodenwert dieses Grundstücks. Für diese Wertsteigerung verlangt die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag, den sog. Erschließungsbeitrag.

Die Kommune, in deren Einzugsgebiet das Bauland liegt, kann von Ihnen eine Beteiligung

  • an den technischen Erschließungskosten von bis zu 90% (§129 BauGB) und
  • an den verkehrsmäßigen Erschließungskosten von bis zu 70% verlangen.

Die Höhe der Erschließungskosten variiert dabei recht stark. So können Kosten von 3 € bis 50€ pro Quadratmeter des Grundstücks an der Erschließungsanlage (laut § 127 BauGB sind damit alle öffentlich-zugängliche und -genutzte Straßen, Wege und Plätze) entstehen. Diese Schwankungen ergeben sich aufgrund der günstigen oder teuren Erschließung der Straße durch die von der Gemeinde engagierten Unternehmen.

Ob Sie mit Erschließungskosten für das gekaufte Grundstück rechnen müssen, können Sie schon bei der Angabe des Bodenwertes an den Abkürzungen „ebp“, erschließungspflichtig, und „ebf“, erschließungsbeitragsfrei, erkennen. Erschließungskosten, die sich erst im Nachhinein offenbaren und nicht anders gekennzeichnet wurden, müssen vom Eigentümer des Grundstücks gezahlt werden. Wenn der neue Eigentümer aber nachweisen kann, dass die Kosten vom vorherigen zu zahlen waren, muss dann natürlich dieser dafür aufkommen. Für Hauskäufer fallen keine bzw. nur geringe Erschließungskosten an, da das gekaufte Haus ohne Erschließung nicht hätte gebaut werden können.

Dieser Erschließungsbeitrag wird über einen Bescheid festgesetzt, der auch noch Jahre nach der Erschließung ausgestellt werden darf. Dagegen kann man Widerspruch einlegen .

 

Verteilung der Erschließungskosten einer Kommune auf die Grundstücksbesitzer

Ein Einfamilienhaus, das seine Erschließungskosten bezahlt haben muss, damit es von einem Busch aus in einem Dutch-Angle fotografiert werden kann.
Nicht das schöne Einfamilienhaus, sondern das gesamte Grundstück bestimmt die Höhe der Erschließungskosten.

Wie die Kostenbeteiligungen schlussendlich aussehen, können Sie in den Satzungen der Städte und Gemeinden erfahren. Die Satzungen werden vom jeweiligen Bundesland für alle seine Gemeinden im Kommunalabgabegesetz (KAG) bestimmt, in denen auch die maximale Höhe der Kostenbeteiligung festgesetzt ist. Nach § 127 BauGB werden Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser und Ableitungen für Abwasser usw. über die Ländergesetze geregelt. Sie können eine Einsicht dieser in der Regel kostenfrei und unverbindlich von der Gemeinde verlangen.

Die Kommune kann dabei drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe (§131 BauGB) zur Berechnung der Kosten heranziehen:

  1. Kosten durch die bauliche Art (Erschließung bis zu 90%, Ausbau bis zu 75% oder Erneuerung 0% der umlagefähigen Kosten) sowie die Nutzungsart des Grundstücks. Gewerbliche Nutzer bezahlen höhere Erschließungskosten. Als umlagefähig gelten das Anlegen von Fahrbahnen, Geh- und Radwegen sowie von Entwässerung, Beleuchtung, Bäumen und Sträuchern. Brücken, Stützmauern oder das Entfernen alter Bürgersteige gehören nicht dazu.
  2. Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage , zu der die Anschlüsse erfolgen sollen. Manchmal ziehen sie zusätzlich die erlaubte Geschosshöhe, sog. Nutzungsfaktor, als Multiplikator mit heran.
  3. Die Lage des Grundstücks: Je stärker die Straße genutzt wird, desto öfter muss Sie saniert werden, umso höher fallen schlussendlich die Beiträge aus.
    Der jeweilige Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten wird durch den Verteilungsschlüssel der Gemeindesatzung festgelegt.

Allgemein lässt sich sagen, dass die Erschließungskosten günstiger sind, je näher Sie an der Hauptanschlussstelle der Leitungen sind, und je kleiner das zu bebauende Grundstück ist.

Eine Beitragssatzung wird mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung rechtswirksam und gilt dann für jeden im Gemeindegebiet. Die Grundstückseigentümer und Beitragspflichtigen müssen sich dann selbst darum kümmern, wie sie an den Satzungstext herankommen.

 

Bau oder Erneuerung einer am Grundstück anliegenden Straße

Grundstücksbesitzer, deren Eigentum an mehreren Straßen anliegt oder anliegen soll, werden für alle erneuerten bzw. neu gebauten Straßen mehrmals belastet. Hierbei wird empfohlen, die Gemeinde um ein individualisiertes Angebot zu bitten.

Aber Straße ist nicht gleich Straße. Wichtig ist, ob die Straßenbauarbeiten unter „beitragsfähigen Erschließungsaufwand“ (vgl. § 129 i.V.m. § 127 BauGB) fallen. Die Voraussetzungen dafür sind:

  1. Es muss eine öffentliche Straße sein. Das beinhaltet Fahrbahn, Gehwege, Radwege, Fußwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkplätze und Grünflächen.
  2. Die Straße gehört der Gemeinde und muss der Öffentlichkeit bzw. dem öffentlichen Verkehr gewidmet sein.
  3. Die Bauarbeiten dienen zur Erneuerung, zum Umbau oder zur Verbesserung (auch beinhaltet: Erweiterung) der Straße. Hierbei gilt das Kommunalabgabenrecht (KAG) des jeweiligen Bundeslands und ist somit Landesrecht. Dabei ist zu beachten, dass nach dem KAG nur Ortsstraßen, also Straßen innerhalb der geschlossenen Ortslage, beitragspflichtig sind.

Die Rechtsprechung besagt außerdem, dass eine Straße grundsätzlich nach Ablauf von 20 – 25 Jahren erneuerungsbedürftig ist. Straßen, die neu gebaut werden, können nicht über Straßenausbaubeiträge finanziert werden. Diese Kosten werden durch das Baugesetzbuch vom Bundesrecht gedeckt.

Das Bundesverwaltungsgericht (Az.: BVerwG 9 C2.17) hat in ihrem Urteil verkündet, dass bei Sanierungsarbeiten an Straßen Kommunen rechtmäßig einen Straßenbaubeitrag fordern können. Begründet wird es dadurch, dass Anwohner von ihrem Grundstück auf eine funktionstüchtige Straße fahren können und dass dies das Grundstück aufwertet.

Zum beitragsfähigen Aufwand gehören:

  • die eigentlichen Straßenbaukosten ,
  • die Grunderwerbskosten und
  • das Ingenieurhonorar für die Planung und Bauleitung.

Die Beitragssatzung der Gemeinde gibt Aufschluss über die Abrechnungsweise der anfallenden Kosten. Sobald alle Unternehmerrechnungen vorliegen und die Aufwendungen erfasst sind, veranschlagt die Gemeinde die Straßenausbaubeiträge. Manche Gemeinden erheben mit Beginn der Baumaßnahmen auch schon Vorausleistungen, die mit der endgültigen Beitragsschuld verrechnet werden. Das ist ohne Weiteres zulässig.

In der Ausbaubeitragssatzung werden die von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteile je nach Straßenklasse festgelegt. Zu welcher Straßenklasse die abgerechnete Straße gehört, richtet sich nach objektiven Gesichtspunkten (Straßenbreite, Verkehrsfunktion innerhalb des Straßennetzes) und nicht nach einer Entscheidung der Gemeinde, die im Einzelfall nach Ermessenserwägungen getroffen wird.

Zur Ausführung des Kommunalabgabegesetzes muss jede Gemeinde noch eine besondere „Beitragssatzung für die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen“ erlassen. Darin steht

  • wer Beitragsschuldner ist,
  • welche Maßnahmen beitragspflichtig sind,
  • welche Kosten in die Beitragsberechnung einbezogen werden,
  • nach welchem Modus die Kosten auf die Grundstücke umgelegt werden und
  • welchen Eigenanteil die Gemeinde übernimmt.

Jedoch muss ein Grundstücksbesitzer nicht für jede Straßenerneuerung zahlen. Gerichte können bei bestimmten Erneuerungsmaßnahmen wie z.B. bei Erneuerungen, die beispielsweise unsinnig sind oder die erforderlich werden, weil die Qualität der früheren Straßenverlegung mangelhaft war, die Gemeinden – und nicht den Grundstückbesitzer – mit den Kosten belasten.

Wenn es sich bei der neuen Straße um eine Bundesstraße handeln sollte, handelt es sich für Sie um einen Wertverlust. Nach dem Bundesfernstraßengesetz (§ 8a FStG) und dem Baugesetzbuch (§ 93 ff. BauGB) wird dieser ersetzt, jedoch muss im Einzelfall über die Durchsetzbarkeit und die Höhe der Entschädigung entschieden werden.
Erschließungsbeitrag von der Steuer absetzen

 

Erschließungskosten von der Steuer absetzen

Hauseigentümer eines Privatgrundstücks können die Anlieger- und Erschließungskosten im Rahmen von Modernisierungsleistungen von der Steuer absetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Für die steuerliche Berücksichtigung der Erschließungskosten ist es ebenfalls unerheblich, ob die Kosten für Arbeiten auf dem Grundstück oder öffentlichem Grund anfallen.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG können Vermieter die Straßenausbaubeiträge in ihrer Einkommensteuererklärung bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen. Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien können versuchen, zumindest die Arbeitsleistung als Handwerkerleistungen geltend zu machen.

Sollten Sie das Grundstück verkaufen, können die Anliegerbeiträge die Steuerlast mindern, die durch den Veräußerungsgewinn anfällt.

 

Was sind nachträgliche Erschließungskosten?

Nachträgliche Erschließungskosten tauchen generell in der verkehrsmäßigen Erschließung auf. Wenn Sie sich ein Grundstück kaufen und ein Haus bauen wollen, muss die technische Erschließung größtenteils schon stattgefunden haben. Die Kosten dafür werden deswegen auch nur einmalig gezahlt. Wenn aber eine Gemeinde Jahre später beschließt, eine Straße vor Ihrer Haustür zu bauen, weil die Gegend populärer und deswegen frequentierter wird, müssen Sie für den Bau dieser Straße mitbezahlen. Bei dieser verkehrsmäßigen Erschließung entscheidet allein die Gemeinde. Sie haben dabei kein Mitspracherecht.

Grundsätzlich ist das nicht schlimm: Je besser ein Grundstück erschlossen ist, desto wertvoller wird es. Jegliche Art der Verbesserung der Erschließung, sei es durch Ausbau, Erweiterung oder Sanierung, hat einen positiven Effekt auf das Grundstück und steigert dessen Wert. Diese Wertsteigerung wird über den Ausgleichsbetrag vom Grundstückbesitzer gefordert. Somit wird der Beitrag schlussendlich durch die Wertsteigerung kompensiert. Problematisch wird es nur, wenn die Beiträge so hoch sind bzw. häufiger anfallen (ja, sie können öfter auftauchen), dass Ihnen auch die Wertsteigerung nichts nützt.

Kommunen dürfen sich mit dem Versand der Beitragsbescheide jahrelang Zeit lassen. Sie hat z.B. nach Abschluss einer Sanierungsmaßnahme drei Jahre Zeit, die Bescheide zu versenden. Die Frist läuft ab Jahresbeginn des Jahres, das auf den Abschluss der Maßnahme folgt.

 

Wann muss der Erschließungskostenbescheid bezahlt werden?

Eine alte Uhr, die auf einem Holztisch steht. Sie kann die Zeit zur Bezahlung von Erschließungskosten zeigen.
Zeit ist relativ: Während die Kommune sich jahrelang nicht melden muss, müssen Sie innerhalb eines Monats die Erschließungskosten bezahlen.

Der Eigentümer hat generell einen Monat Zeit, den im Erschließungskostenbescheid ausgewiesenen Betrag an die Gemeinde zu zahlen. Die Optionen Ratenzahlung oder Stundung können mit der Gemeinde nur nach einer Prüfung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse verhandelt werden. Diese werden dem Eigentümer durch die Kommunalabgabegesetze gewährt, jedoch besteht darauf kein Rechtsanspruch. Zahlen muss der Eigentümer aber immer – auch wenn dafür ein Kredit aufgenommen oder die Immobilie verkauft werden muss.

 

Kann ich gegen den Erschließungsbeitrag klagen?

Innerhalb eines Monats nach Eingang des Bescheids können Sie Widerspruch einlegen. Der Widerspruch ist an die Behörde zu richten, die in der Rechtsbehelfsbelehrung genannt ist.
In der Rechtsbehelfsbelehrung zum Erschließungskostenbescheid muss die Gemeinde angeben, wie, an wen , und mit welcher Frist der Widerspruch eingereicht werden muss. Bei unvollständigen oder fehlerhaften Belehrungen verlängert sich die Frist auf ein Jahr.

Dies geht aber nicht mit einem Zahlungsaufschub einher. Ein Zahlungsschub existiert nur dann, wenn ein Verfahren läuft. Die Grundlage für ein Eilverfahren wird durch einen Antrag auf Aussetzung der Beitragsvollziehung, das man zusätzlich zum Widerspruch einreichen kann, gelegt. Dieses Eilverfahren ist eine günstigere und schnellere Option zur klassischen Klage. Verwaltungsgerichte nehmen ohne diesen Antrag keinen Eilantrag an. Solange das Verfahren läuft, existiert ein Zahlungsaufschub, die Kommunen können also nicht vollstrecken. Die währenddessen anfallenden Säumniszuschläge werden von der Gemeinde aber nur dann zurückgezahlt, wenn das Gericht den Zahlungsaufschub rückwirkend gewährt. Sollte das Gericht den kommunalen Bescheid als rechtswidrig erklären, ändert die Kommune in der Regel ihren Bescheid. Die Verwaltungsgerichte entscheiden aber in den Verfahren eigentlich nur, ob die Höhe des Zugewinns richtig berechnet wurde oder ob die Beiträge fristgerecht erhoben wurden.

Generell sollten Sie bei solchen Angelegenheiten einen kompetenten Rechtsanwalt konsultieren. Achten Sie auch darauf, dass die Prozesskosten sehr hoch ausfallen können. Eine Rechtsschutzversicherung könnte Ihnen dabei helfen. Welche Rechtsschutzversicherung welche Leistungen bietet, kann man bei einem Vergleichsrechner nachsehen, z.B. bei Tarifcheck. *Wie das Urteil ausfällt, hängt schlussendlich davon ab, ob sich der Grundstückswert erhöht hat. Ist dies nicht der Fall, kann die die Erhebung eines Ausgleichsbetrages angezweifelt werden.

Rechtsschutzversicherungen bei Tarifcheck vergleichen *

Abschließend muss auch erwähnt werden, dass man gelegentlich liest, dass Gemeinden Straßen jahrelang nicht pflegen und somit verwahrlosen lassen, um den Bau einer „neuen“ Straße zu rechtfertigen. Somit werden hauptsächlich die Anlieger belastet, wodurch die Kommunen Geld sparen. Die Instandhaltung ist jedoch eine Aufgabe der Gemeinde.

Kommentare: 1

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Sturm Willi 08:4409.11.2018

Wenn die Kommune die Erschließung eines Baugebietes nicht vollzogen hat und erst nach etwa 20 Jahren eine Erschließung beginnt, müssen dann die Altanlieger die entlang der zu erschließenden Straße wohne Herstellungsbeitrag bezahlen. Die Anlieger sagen mit Recht dass eine Erschließung vor 20 Jahren billiger gewesen wäre und weigern sich daher zu bezahlen.

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