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Mietvertragsklauseln: Was ist zulässig und was nicht?

8. Juli 2024

Zusammenfassung:

  • Mietvertragsklauseln müssen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und dürfen Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
  • Unzulässige Klauseln können unwirksam sein und Mieter haben das Recht, sich dagegen zu wehren.
  • Besondere Aufmerksamkeit gilt Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kündigungsfristen und Nebenkosten.

Der Mietvertrag ist das Herzstück jedes Mietverhältnisses. Doch nicht jede Klausel, die darin steht, ist auch rechtlich zulässig. Mieter sollten genau hinschauen, um unzulässige Regelungen zu erkennen und ihre Rechte zu wahren. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Mietvertragsklauseln zulässig sind und welche nicht, und geben praktische Tipps für Mieter und Vermieter.

Schönheitsreparaturen: Was darf der Vermieter verlangen?

Eine der häufigsten Streitfragen in Mietverträgen betrifft die Schönheitsreparaturen. Vermieter versuchen oft, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Doch nicht jede Klausel ist zulässig. Laut Bundesgerichtshof (BGH) sind starre Fristenpläne, die Mieter verpflichten, in bestimmten Zeitabständen zu renovieren, unwirksam. Stattdessen muss der Zustand der Wohnung berücksichtigt werden.

Beispiel: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, alle drei Jahre die Wände zu streichen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand, ist unwirksam. Zulässig ist hingegen eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen „bei Bedarf“ durchzuführen.

Kündigungsfristen: Was ist erlaubt?

Auch bei den Kündigungsfristen gibt es klare gesetzliche Vorgaben. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer. Vermieter hingegen müssen je nach Mietdauer längere Fristen einhalten: drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate bei bis zu acht Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren.

Unzulässig sind Klauseln, die diese Fristen verkürzen oder verlängern. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten, ist unwirksam. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die dem Vermieter eine Kündigungsfrist von nur einem Monat einräumt.

Nebenkosten: Transparenz ist Pflicht

Die Abrechnung der Nebenkosten ist ein weiteres heikles Thema. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung transparent und nachvollziehbar gestalten. Unzulässig sind Klauseln, die pauschale Nebenkosten ohne detaillierte Aufschlüsselung festlegen. Mieter haben das Recht, die Abrechnungen einzusehen und zu überprüfen.

Beispiel: Eine Klausel, die eine monatliche Pauschale für Nebenkosten festlegt, ohne die einzelnen Posten aufzuführen, ist unwirksam. Zulässig ist hingegen eine Klausel, die die Nebenkosten nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet und die einzelnen Posten detailliert aufschlüsselt.

Tierhaltung: Was ist erlaubt?

Die Haltung von Haustieren ist ein weiterer Streitpunkt in vielen Mietverträgen. Grundsätzlich darf die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Meerschweinchen oder Fischen nicht verboten werden. Bei größeren Tieren wie Hunden oder Katzen kann der Vermieter jedoch ein Mitspracherecht haben.

Unzulässig sind pauschale Verbote, die die Haltung von Haustieren generell untersagen. Zulässig ist hingegen eine Klausel, die die Zustimmung des Vermieters für die Haltung von Hunden oder Katzen verlangt. Diese Zustimmung darf jedoch nicht willkürlich verweigert werden.

Untervermietung: Was ist zulässig?

Die Untervermietung der Wohnung ist ein weiteres sensibles Thema. Grundsätzlich haben Mieter das Recht, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Der Vermieter darf die Untervermietung nur aus wichtigen Gründen verweigern.

Unzulässig sind Klauseln, die die Untervermietung generell verbieten. Zulässig ist hingegen eine Klausel, die die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung verlangt. Diese Zustimmung darf jedoch nicht willkürlich verweigert werden.

Renovierung bei Auszug: Was ist erlaubt?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Doch auch hier gibt es klare gesetzliche Vorgaben. Laut BGH sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung unabhängig vom tatsächlichen Zustand zu renovieren, unwirksam.

Beispiel: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug zu streichen, unabhängig davon, ob dies notwendig ist, ist unwirksam. Zulässig ist hingegen eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in einem „besenreinen“ Zustand zu hinterlassen.

Fazit: Augen auf beim Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein komplexes Dokument, das viele Fallstricke enthalten kann. Mieter sollten daher genau hinschauen und unzulässige Klauseln erkennen. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Vermieter sollten darauf achten, dass ihre Mietverträge den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Insgesamt gilt: Mietvertragsklauseln müssen fair und transparent sein. Unzulässige Klauseln sind unwirksam und können im Streitfall nicht durchgesetzt werden. Mieter haben das Recht, sich gegen unzulässige Klauseln zu wehren und ihre Rechte zu wahren.

Autor

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