Mietrecht
  • 28.12.2016
Zusammenfassung:
  • Nicht jeder Mangel in einer Wohnung berechtigt zur Mietminderung.
  • Es existieren Mietminderungstabellen, an denen sich der Mieter orientieren kann.
  • Als sicherste Methode sollte die volle Miete weiter, aber unter Vorbehalt gezahlt werden.

Mietminderung – Was tun, wenn es in der Wohnung schimmelt?

Mietrecht
  • Luisa Rödemer
  • 28.12.2016
Zusammenfassung:
  • Nicht jeder Mangel in einer Wohnung berechtigt zur Mietminderung.
  • Es existieren Mietminderungstabellen, an denen sich der Mieter orientieren kann.
  • Als sicherste Methode sollte die volle Miete weiter, aber unter Vorbehalt gezahlt werden.

Undichte Fenster, unverschuldeter Schimmel oder defekte Heizungen – Mieter haben in solchen Fällen das Recht auf Mietminderung. (Foto: zettberlin/photocase.de)

Schimmel in der Wohnung, eine defekte Heizung oder undichte Fenster brauchen nicht zwangsläufig hingenommen werden

Es gibt zahlreiche Mietmängel, auf Grund derer der Mieter eine Mietminderung vornehmen kann. Denn der volle Mietpreis muss nur für eine mangelfreie Wohnung bezahlt werden.

Ein Mietmangel liegt nach § 526 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist. Das bedeutet im Klartext, dass die Beschaffenheit der Wohnung für den Mieter negativ von dem abweicht, was vertraglich vereinbart war oder was der Mieter von der Wohnung erwarten durfte.

Mietminderung Schimmel: Immer ein Mangel?

Wird die Tauglichkeit der Wohnung nur geringfügig gemindert, kann keine Mietminderung erfolgen. Solche geringfügigen Mängel stellen beispielsweise eine defekte Glühbirne im Hausflur, gesprungene Fliesen oder Haarrisse an den Wänden dar. Auch darf eine Mietminderung nicht erfolgen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Eine Mietminderung bei Schimmel kommt daher nicht in Betracht, wenn der Mieter nicht oder nicht ausreichend gelüftet und den Schimmel so selbst herbeigeführt hat.

In welcher Höhe eine Mietminderung jeweils erfolgen kann, ist im BGB nicht geregelt. Dort ist nur festgelegt, dass keine Miete mehr bezahlt werden muss, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Mangel komplett aufgehoben ist. Ist die Tauglichkeit nur gemindert, hat der Mieter „eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“.

Bei selbstverschuldetem Schimmel, beispielsweise durch unzureichendes Lüften, darf der Mieter die Miete nicht mindern. (Foto: RioPatuca Images/fotolia)
Bei selbstverschuldetem Schimmel, beispielsweise durch unzureichendes Lüften, darf der Mieter die Miete nicht mindern. (Foto: RioPatuca Images/fotolia)

Mietminderungstabelle gibt Anhaltspunkte

Was eine angemessen herabgesetzte Miete ist, kann pauschal nicht beantwortet werden. Im Streitfall muss dies durch ein Gericht geklärt werden. Allerdings existieren Mietminderungstabellen, die Mietern einen Anhaltspunkt dafür geben können, in welcher Höhe eine Mietminderung vorgenommen werden darf. Diese Tabellen fassen aber lediglich bereits gefällte Gerichtsurteile zusammen und sind für neue Verhandlungen nicht bindend.

Mietminderungstabellen finden sich unter anderem auf den diversen Immobilienseiten wie immoscout.de oder immonet.de oder auf den Internetseiten der verschiedenen Mieterverbände. In aktuellen Urteilen deutscher Amts- und Landgerichte wurde beispielsweise entschieden:

  • dass ein Mieter maximal zum dreimaligen Stoßlüften der Wohnung verpflichtet ist, um Schimmel zu vermeiden (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 20 C 234/13).
  • dass Schimmel an der Wand des Schlafzimmers eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent rechtfertigt, unabhängig davon, dass vor der Wand ein Kleiderschrank aufgestellt wurde (LG Lübeck, Az.: 1 S 106/13).
  • dass auch ein feuchter Keller in einer Doppelhaushälfte eine Mietminderung rechtfertigt (LG Berlin, Az. 63 S 628/12).
  • dass bei Altbauwohnungen mit Feuchtigkeit im Keller zu rechnen ist und daher eine Mietminderung ausscheidet (AG Ansbach, Az. 2 C 2268/11).
  • dass bei starker Schimmelbildung im Wohnzimmer sowie fehlender Duschmöglichkeit und Lärm durch Trocknungsgeräte eine Mietminderung von 80 Prozent gerechtfertigt ist (AG Köln, Az. 224 C 100/11).

Mietminderung richtig durchsetzen

Sollte der Mieter einen Mangel in seiner Wohnung feststellen, ist dieser sofort beim Vermieter zu melden. Aus Beweisgründen sollte dies entweder persönlich oder per Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Dabei kann der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Die Mietminderung kann aber bereits ab dem Tag erfolgen, an dem der Mangel festgestellt wurde.

Um der Gefahr zu entgehen, die Miete fälschlicherweise zu hoch zu mindern, sollte der Mieter zunächst die volle Miete unter Vorbehalt weiterzahlen. Dabei vermerkt der Mieter auf der Überweisung des Mietzinses, dass diese nur unter Vorbehalt erfolgt. Der Mieter hat dann Zeit, sich beispielsweise bei einem Mieterschutzbund oder über eine Mietminderungstabelle über die zulässige Höhe der Mietminderung zu informieren. Behebt der Vermieter dann den Mangel, kann der Mieter die bis dahin zu viel gezahlte Miete zurückverlangen und gegebenenfalls einklagen.

Quelle: BGB, mieterbund.de

Tipps:
  • Dokumentieren Sie einen aufgetretenen Mangel sorgfältig und melden Sie ihn sofort beim Vermieter.
  • Vermerken Sie auf der Überweisung der Miete, dass diese nur unter Vorbehalt erfolgt.
  • Fordern Sie nach einer Beratung beim Mieterschutzbund oder gegebenenfalls einem Rechtsanwalt zu viel gezahlte Miete zurück.

Kommentare: 1

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Holzheizer 03:3022.01.2017

Das Problem beim Schimmel ist ja, dass es dem Mieter wenig nutzt, wenn er Mietminderung durchsetzen, aber seine Gesundheit nicht erhalten kann. Meist sind alle drei: Mieter, Vermieter und eingeschaltete Handwerker, überfordert, oft, weil ihnen die zugrundeliegenden physikalischen Zusammenhänge nicht klar sind. Oft wird der Schimmel nur überdeckt und kommt dann wieder bzw. er lebt hinter Schränken, wo ihn gar keiner sieht - die Pilzsporen fliegen aber genauso durch die Luft, wie beim sichtbaren!

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