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Mietrecht

Mieterhöhung – wann ist sie zulässig, wann nicht?

Mietrecht
  • Lisa Harings

04.01.2023

Zusammenfassung:

  • Mieterhöhungen sind nur einmal im Jahr zulässig.
  • Sie dürfen ein Maximum von 20 Prozent – bzw. 15 Prozent in Ballungsgebieten – innerhalb von drei Jahren nicht übersteigen.
  • Im Falle einer Staffelmiete dürfen keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen.

Die Mieten steigen unaufhörlich und fressen insbesondere in Großstädten einen beachtlichen Teil des Einkommens. Deshalb versuchen viele Mieter, an älteren und damit günstigeren Mietverträgen festzuhalten. Vermieter machen ihnen allerdings mit Mieterhöhungen einen Strich durch die Rechnung. Sie sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig – aber trotzdem längst nicht so häufig, wie viele Vermieter sich dies wünschen würden. 

Mieterhöhung – wie häufig und wie hoch ist zulässig? 

Mieterhöhungen dürfen Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung fordern. Nach der Ankündigung müssen weitere drei Monate verstreichen, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt. Das bedeutet, dass alle Erhöhungen innerhalb von 15 Monaten nach der letzten unzulässig sind – selbst dann, wenn die Miete im Vergleich zum lokalen Mietspiegel besonders günstig ist. 

Hält der Vermieter sich an die zeitlichen Vorgaben, darf er trotzdem nicht die Miete nach Herzenslust steigern. Mieterhöhungen sind dazu gedacht, dass der Vermieter seine Mieteinnahmen an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anpassen darf. Sind vergleichbare Wohnungen in der unmittelbaren Umgebung teurer, darf der Vermieter die Miete bis zu den Summen anheben, die andere Mieter durchschnittlich zahlen. 

Allerdings könnte dies bei sehr alten Mietverträgen zu einer saftigen Erhöhung auf einen Schlag führen. Um das zu verhindern, sind Mieterhöhungen nur dann zulässig, wenn sie eine Höhe von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht übersteigen. In Ballungsgebieten sind sogar nur Mieterhöhungen um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig, wenn die Landesregierungen entsprechende Verordnungen erlassen. In nahezu allen Großstädten und den umliegenden Kommunen gibt es bereits derartige Verordnungen. 

Mieterhöhung trotz Staffelmiete? 

Gerade in beliebten Wohngegenden werden seit einigen Jahren in neuen Mietverträgen sogenannte Staffelmieten vereinbart. Dabei wird bereits zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass die Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Prozentsatz ansteigt. Die Staffelmiete soll sicherstellen, dass die Miete auf Dauer der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Gleichzeitig weiß der Mieter direkt, wann er wie viel Miete zahlen muss, und kann besser planen als mit spontanen Mieterhöhungen. 

Aber was ist, wenn der Vermieter zu sparsam gerechnet hat und sich herausstellt, dass der Mietvertrag trotz Staffelmiete unter dem ortsüblichen Mietspiegel bleibt? In dem Fall hat der Mieter Glück, denn etwaige Fehlkalkulationen gehen zulasten des Vermieters: Ist im Mietvertrag bereits eine Staffelmiete vereinbart, darf der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen fordern. 

Die naheliegende Lösung für Vermieter wäre, besonders hohe Staffelungen festzulegen, um keine Mieteinbußen zu riskieren. Aber auch das ist unzulässig: Die Staffelmiete ist an sich zulässig, darf aber nicht die Regelungen für die Mieterhöhungen umgehen. Das bedeutet, dass der Mieter auch im Falle einer Staffelmiete maximal so viel zahlen muss, wie im Rahmen von Mieterhöhungen zulässig wäre. Dies müssen Vermieter sowohl bei der Festlegung der Anfangsmiete beachten als auch für die späteren Erhöhungen. 

Ein Viertel aller Mieterhöhungen sind unzulässig 

Mietervereine geben an, dass jede vierte Mieterhöhung unzulässig ist. Haben Mieter das Gefühl, dass Vermieter zu viel Geld fordern oder sich auf falsche Zahlen berufen, sollten sie Rechtsrat einholen und sich beraten lassen. Vor allem sollten Mieter aber nicht einfach Mieterhöhungen zustimmen: In dem Fall sind sie nämlich selbst dann zulässig, wenn sie die gesetzlichen Grenzen überschreiten.

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