Maximale Mieterhöhung und Fristen

Gerade wenn Wohnungen den Eigentümer wechseln oder renoviert werden, sind die Mieter oft mit Mieterhöhungen konfrontiert. Oft fallen sie sogar so hoch aus, dass die Wohnung zu teuer wird und selbst langjährige Mieter die Wohnung kündigen und ihre vertraute Umgebung verlassen müssen. Genau wie die Nebenkostenabrechnung fallen aber auch Mieterhöhungen oft zu hoch aus oder sind aus anderen Gründen unzulässig. Der Gesetzgeber will damit Mieter vor Willkür schützen, nicht zuletzt, da sie ja oft selbst viel Geld in ihre Wohnungen investieren. Wir erklären, welche Mieterhöhungen zulässig sind und welche nicht.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Grundsätzlich ist es so, dass ein Vermieter nicht jahrzehntelang der Mietpreisentwicklung zusehen muss ohne die Miete zu erhöhen. Daher hat er das Recht, die Miete anzuheben, wenn sie unter der „ortsüblichen“ Miete liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei über den Durchschnitt der Mietpreise für vergleichbare Wohnungen in derselben Gegend in den letzten 4 Jahren ermittelt. Üblich ist dabei die Verwendung des offiziellen Mietspiegels der Gemeinde, der aber nicht an jedem Ort ermittelt wird. Selbst wenn es einen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter auch 3 vergleichbare Wohnungen als Referenz angeben. Dabei ist zu beachten, dass die Miete nur auf das ortsübliche Niveau angehoben werden darf und nicht – wie bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen – 10 % darüber.

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Darüber hinaus muss der Vermieter bei der Mieterhöhung die sog. Kappungsgrenze einhalten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen darf. In einigen Gemeinden liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 %. Wird die Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer als Vermieter in den Mietvertrag ein. Dabei muss er sich auch die früheren Mieterhöhungen des bisherigen Eigentümers anrechnen lassen.

Mieterhöhungen betreffen außerdem immer nur die Netto-Miete (bzw. Netto-Kaltmiete). Die Nebenkosten-Vorauszahlung ergibt sich dagegen immer aus der Nebenkostenabrechnung, für die andere Regeln gelten. Dagegen stellt ein „Beitrag für Schönheitsreparaturen“ nur einen gesondert ausgewiesenen Teil der Nettomiete dar und kann damit auch nicht beliebig erhöht werden. Außerdem muss sich die ortsübliche Vergleichsmiete immer auf die tatsächliche Wohnungsgröße beziehen, auch wenn im Mietvertrag fälschlicherweise ein größerer Wert angegeben ist.

Welche Fristen und Formvorschriften müssen bei einer Mieterhöhung eingehalten werden?

Neben der 3-Jahres-Frist bei der Kappungsgrenze muss der Vermieter noch eine weitere Frist einhalten: Sowohl nach dem Einzug als auch nach einer Mieterhöhung darf der Vermieter 1 Jahr lang keine weitere Mieterhöhung aussprechen. Dazu kommt, dass der Mieter ab der Zustellung bis zum Ende des übernächsten Monats eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats hat. Erst dann kann die Mieterhöhung in Kraft treten. Insgesamt müssen seit der letzten Erhöhung bzw. dem Einzug also 15 Monate vergangen sein.

Bei der Mieterhöhung muss der Vermieter außerdem einige Formvorschriften einhalten. Tut er das nicht, ist die Mietanpassung unwirksam. So muss die Erhöhung grundsätzlich schriftlich erfolgen. Gibt es mehr als einen Vermieter – z.B. bei einer Erbengemeinschaft – so müssen sie auch alle gemeinsam die Mieterhöhung aussprechen. Ein Vertreter (z.B. Hausverwaltung, Anwalt) muss eine Vollmacht vorlegen. Haben mehrere Mieter den Mietvertrag gemeinsam unterschieben, muss die Mieterhöhung auch gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden. Außerdem muss der Vermieter konkret nicht nur den Betrag der Erhöhung, sondern auch das Datum nennen, ab dem die Mieterhöhung in Kraft tritt. Darüber hinaus muss er die Mieterhöhung begründen. Ein allgemeiner Verweis auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ oder „gestiegene Kosten“ reicht dabei nicht aus. Vielmehr muss er angeben, ob er sich auf den offiziellen Mietspiegel bezieht oder auf die Miete von vergleichbaren Wohnungen. Im letzteren Fall muss er die Wohnungen auch benennen.

So wehren Sie sich gegen Mieterhöhungen

Zunächst einmal sollten Mieter nicht in Panik geraten oder sich unter Druck setzen lassen, wenn sie eine Mieterhöhung erhalten. Zum einen haben Mieter nämlich mehr als 2 Monate Zeit, zu reagieren. Zum anderen wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter ihr zustimmt (wozu der Vermieter auch konkret auffordern muss).

Ein betroffener Mieter sollte zunächst einmal genau prüfen, ob die Mieterhöhung formal korrekt und ausreichend begründet ist. Die wichtigsten Fragen dazu finden sich unten in unserer Checkliste. Im Zweifelsfall helfen auch der Mieterverein oder ein spezialisierter Anwalt für Mietrecht. Nach der Prüfung haben die Mieter folgende Optionen:

• Sie können der Mieterhöhung zustimmen, wenn sie keine Fehler finden konnten. Das kann auch stillschweigend erfolgen, beispielsweise indem die Mieter die höhere Miete überweisen.
• Sie können die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Die Verweigerung muss begründet und dabei die Fehler des Vermieters konkret benannt werden.
• Sie können der Mieterhöhung teilweise zustimmen, beispielsweise, weil die Erhöhung grundsätzlich zulässig aber zu hoch ausgefallen ist. Auch hier muss eine Begründung gegeben werden.

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Teilweise wurde in der Vergangenheit die Ansicht vertreten, dass die Mieter das Recht hätten, ihre Zustimmung zur Mieterhöhung nachträglich zu widerrufen. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen würde dabei gegenüber gewerblichen Vermietern gelten, die die Vermietung als Fernabsatzgeschäft betreiben. Im Oktober 2018 hat der BGH jedoch geklärt, dass ein solches Widerrufsrecht nicht besteht.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Dafür hat er 3 Monate Zeit. Gewinnt der Vermieter den Prozess, wird die Mieterhöhung auch rückwirkend fällig und der Mieter muss zusätzlich die Kosten des Prozesses zahlen.

Im Falle einer Mieterhöhung steht den Mietern außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigung müssen sie innerhalb der Überlegungsfrist aussprechen. Sie wird dann mit einer Frist von 2 Monaten wirksam.

Sonderfall 1: Mieterhöhung nach Modernisierung

Sind die Möglichkeiten für reguläre Mietanpassungen ausgeschöpft, greifen viele Vermieter zu Modernisierungen, um die Mieten weiter zu erhöhen. Dabei können sie 11 % der angefallenen Modernisierungskosten auf die jährliche Miete aufschlagen. (Ab 1.1.2019 verringert sich der Aufschlag auf 8 %, maximal 3 € pro Quadratmeter. Bei Mieten bis 7 € pro Quadratmeter kann der Aufschlag maximal 2 € betragen.) Für die Vermieter hat das mehrere Vorteile:

• Es gibt keinen zeitlichen Mindestabstand zu anderen Mieterhöhungen.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht beachtet werden.
• Die Erhöhung unterliegt nicht der Kappungsgrenze.

Auch hier gibt es aber eine Frist von 3 Monaten, bevor die Erhöhung in Kraft tritt. Und auch hier hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Außerdem darf der Mieter Einsicht in die Rechnungen verlangen.
Besonders beliebt ist bei Vermietern die energetische Sanierung, also beispielsweise die Dämmung von Fassaden und Dach oder der Einbau von Isolierglasfenstern. Dies stellt grundsätzlich eine Verbesserung der Wohnsituation dar und daher kann die Miete entsprechend angepasst werden – selbst wenn die Einsparungen der Mieter bei den Heizkosten deutlich geringer ausfallen.

Allerdings muss man unterscheiden zwischen Modernisierung auf der einen und Reparaturen bzw. Instandsetzung auf der anderen Seite: Die Reparatur von Schäden ist Aufgabe des Vermieters und er hat dafür auch die Kosten zu tragen. Dies gilt beispielsweise, wenn es durchs Dach regnet, die Fenster undicht werden oder die Fassade bröckelt. Lässt der Vermieter mit der Reparatur auch eine Modernisierung durchführen, kann er daher die Kosten nicht mehr voll auf die Mieter umlegen. Vielmehr muss er die Kosten für die Instandsetzung, die ohnehin angefallen wären, abziehen. Wird beispielsweise eine kaputte Fassade durch eine neue, besser gedämmte ersetzt, muss der Vermieter u.a. selbst die Kosten für Auf- und Abbau des Gerüsts, Entfernen des alten Putzes und Aufbringen des neuen Verputzes auf der Dämmung tragen.

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Mieter sollten bei einer Modernisierung daher bereits vor Beginn der Bauarbeiten den Zustand des Gebäudes dokumentieren und Schäden beim Vermieter anzeigen. Anschließend sollten sie die Abrechnung der Modernisierungsarbeiten sehr genau prüfen.

Übrigens: Auch wenn der Vermieter eine Förderung für die Modernisierung bekommt, muss er diesen Betrag von den auf die Mieter umgelegten Kosten abziehen.

Sonderfall 2: Mieterhöhung bei Indexmiete und Staffelmiete

Bei Indexmiete und Staffelmiete werden bereits im Mietvertrag regelmäßige Mietanpassungen vereinbart. Daher ist auch keine Zustimmung des Mieters zu diesen Mieterhöhungen mehr nötig. Auf der anderen Seite sind aber auch keine weiteren Mieterhöhungen zulässig – zumindest keine Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Bei der Indexmiete hängt die Mieterhöhung von einem bestimmten Preisindex ab, bei der Staffelmiete wird dagegen eine regelmäßige Erhöhung um einen festen Prozentsatz vereinbart.