Kündigung Wohnung: Beide Parteien können den Mietvertrag beenden, haben jedoch unterschiedliche Rechte
Egal ob neuer Job, ein neuer Partner oder einfach der Wunsch nach Veränderung – es gibt viele Gründe umzuziehen. Neben der Suche nach einer neuen Wohnung sollte nicht vergessen werden, seinen bisherigen Mietvertrag rechtzeitig und wirksam zu kündigen. Sonst droht das Zahlen doppelter Miete.
Auch für eine Kündigung durch den Vermieter kann es gute Gründe geben. Die Beendigung des Mietvertrag mit dem aktuellen Mieter zu beenden. ist aber schwieriger. Will der Vermieter oder ein Familienmitglied die Wohnung beziehen, kommt beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf in Betracht. Hierbei gibt es besondere Voraussetzungen, die in der Kündigung des Mietvertrags enthalten sein müssen.
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Mietvertrag kündigen: Grundsätzlich hat der Mieter drei Monate Kündigungsfrist
Der Mieter kann den Mietvertrag jederzeit und ohne Begründung schriftlich kündigen. Wichtig ist, dass alle im Vertrag genannten Mieter die Kündigung unterschreiben. Egal wie lange der Mietvertrag bestanden hat: Für den Mieter gilt immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, um die dreimonatige Frist auszulösen. (Beispiel: Die Kündigung geht dem Vermieter am 02.06.2016 zu. Der Mietvertrag endet dann am 31.08.2016). Achtung: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zählt auch der Samstag als Werktag. Einen Musterbrief für die Kündigung des Mietvertrags finden Sie bei uns.
Eine kürzere oder sogar überhaupt keine Kündigungsfrist kommt für den Mieter in Betracht, falls im Mietvertrag eine Nachmieterklausel eingefügt ist. Dann kann der Mieter den Mietvertrag beenden, sobald er einen passenden Nachmieter für die Wohnung gefunden hat. In manchen Fällen kann der Mieter auch fristlos kündigen, beispielsweise wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung wie sehr starker Schimmelbefall vorliegt (LG Duisburg – 13/23 S 359/00).
Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann hingegen nicht ohne Grund kündigen. Außerdem steigt die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses. Bei weniger als fünf Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einem Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer verlängert sie sich auf neun Monate. Diese gesetzliche Regelung soll den Mieter besonders schützen. Einem Mieter, der sich immer ordentlich verhält, kann der Vermieter den Mietvertrag nicht ohne weiteres kündigen. Der Vermieter muss vielmehr ein berechtigtes Interesse, also besondere Gründe für die Kündigung haben, § 573 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Solche Gründe sind zum Beispiel wiederholt unpünktliche Mietzahlungen, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung oder Eigenbedarf.
Liegen derart wichtige Gründe vor, die ein weiteres Festhalten am Mietvertrag für eine der beiden Mietparteien unzumutbar machen, kann nach § 543 Abs. 1, 569 BGB auch außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Solche wichtigen Gründe liegen für den Vermieter z.B. in einem Mietrückstand von mehr als zwei Terminen vor (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB). (Allerdings gelten in der Corona-Krise beim Mietrecht Ausnahmen.)
Achtung: Für die Kündigung von Untermietverträgen gelten andere Fristen und Regelungen.
Mietvertrag Kündigung wegen Eigenbedarf
Ein häufiger Streitpunkt im Mietrecht ist die Eigenbedarfskündigung. Diese darf nur unter engen Voraussetzungen ausgesprochen werden. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Wohnraum vom Vermieter selbst, von Familienangehörigen oder Angehörigen des Haushalts benötigt wird. Ist der Vermieter keine einzelne Person, sondern existiert eine Vermietergemeinschaft (zum Beispiel zwischen mehreren Geschwistern), besteht Eigenbedarf, wenn ein Teil dieser Gemeinschaft in die Wohnung einziehen will. Zu den Familienangehörigen gehören neben Eltern, Kindern und Enkelkindern auch Geschwister, Neffen und Nichten, der getrenntlebende Ehepartner und Schwiegereltern.
Kein ausreichender Verwandtschaftsgrad besteht bei verschwägerten Beziehungen, Cousins, Tanten und Onkel oder Großnichten und -neffen. Angehörige des Haushalts sind beispielsweise Pflegekinder, Lebenspartner oder Hausangestellte. Auch bei diesen Personen kann eine Mietvertrags-Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt sein.
Allerdings kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs auch unzulässig sein, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellen würde. Das kann beispielsweise bei Mietern der Fall sein, die krank oder sehr alt sind. Hier müssen Gerichte im Einzelfall zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters abwägen. Allerdings hat der BGH im Mai 2019 entschieden, dass Gerichte hier nicht pauschal urteilen dürfen: In vielen Fällen wird daher ein Gutachten nötig sein.
Klage gegen unberechtigte Mietvertrags-Kündigung
Ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter unwirksam, kann der Mieter rechtlich dagegen vorgehen und auf die Feststellung des Weiterbestehens des Mietvertrags klagen. Hierzu sollte ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt aufgesucht werden.
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Aber auch in den Fällen, in denen ein Vermieter rechtmäßig den Mietvertrag kündigt, besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag aufrecht zu erhalten. Dies geschieht mittels der sogenannten Sozialklausel in § 574 BGB. Mieter haben ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung des Vermieters, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Nach der Rechtsprechung in Mietrechtssachen liegen solche Härtefälle beispielsweise vor, wenn eine Frau kurz vor oder kurz nach der Entbindung steht (LG Stuttgart – 16 S 378/90), das Kind des Mieters unmittelbar vor dem Schulabschluss steht oder im letzten Schuljahr ein Schulwechsel erfolgen müsste (AG Dortmund – 125 C 6414/03) oder wenn im Fall einer Erkrankung die Gewöhnung an die neue Umgebung die Krankheit unzumutbar verschlechtern würde (LG Aachen – 7 S 66/05).
Quelle: Mieterbund, BGB
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