Update: Berliner Mietendeckel ist nichtig
Am 15.4.2021 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig und damit nichtig ist. (Aktenzeichen: 2 BvF 1/20 u.a.) Damit drohen den Berliner Mietern höhere Mieten und Nachzahlungen.
Dank der bundesweiten Mietpreisbremse können die Vermieter aber trotzdem nicht jede Miete verlangen und auch bei Mieterhöhungen gibt es gesetzliche Begrenzungen. Betroffene Mieter sollten daher prüfen (lassen), ob ihre Miete so überhaupt zulässig ist.
Hintergrund zum Berliner Mietendeckel
Mit dem Ziel, den steigenden Mietpreisen in der Stadt Berlin entgegenzuwirken, wurde der Mietendeckel eingeführt. Das Gesetz galt seit Februar 2020 und legte Obergrenzen für Wohnungs-Mieten, je nach Fläche und Ausstattung, fest.
Was genau war der Mietendeckel?
Seit Februar 2020 galt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – auch Berliner Mietendeckel genannt. Die Mieten im Land Berlin durften seitdem nicht höher sein als die jeweilige Miete, die zum Stichtag, dem 18. Juni 2019, galt. Der Begriff Miete umfasst in diesem Fall die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge (§3 Abs. 5). Somit waren die Mieten von rund 1,5 Millionen Wohnungen in der Stadt Berlin eingefroren. Außerdem wurden Obergrenzen für die Miete bei Neuvermietungen und auch für bestehende Mietverträge eingeführt. Viele Haushalte hatten mit diesem Gesetz daher sogar einen Anspruch auf eine Senkung Ihrer Mietpreise. Diese Regelung sollte vorerst für die nächsten 5 Jahre gelten, wobei Ausnahmen möglich waren.
Ausnahmen vom Mietendeckel
Bestimmte Mietwohnungen waren von der neuen Regelung ausgenommen (§1). Dazu gehören:
- mit öffentlicher Förderung errichtete Wohnungen: Wohnungen mit Mietpreisbindung, Sozialwohnungen,
- Wohnungen mit gemeinnütziger Funktion: Wohnheime und Trägerheime (z.B. von der AWO oder dem Diakonischen Werk),
- Neubauten (Wohnung, die seit Anfang 2014 bezugsfertig sind),
- neu sanierte Wohnungen, wobei der Aufwand der Sanierung dem eines Neubaus entspricht.
Mietpreisbremse und Mietendeckel
Die Mietpreisbremse ist ein in ganz Deutschland geltendes Bundesgesetz, das in Gebieten mit besonders stark steigenden Mieten angewendet wird. Dieses Gesetz legt fest, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen darf.
Der Mietendeckel galt dagegen nur im Bundesland Berlin und es handelte sich dabei um ein temporäres „Einfrieren“ der Mietpreise.
Auskunftspflicht des Vermieters
Mit dem neuen Gesetz war der Vermieter verpflichtet, neue Mieter vor Vertragsabschluss über den Mietpreis am Stichtag, dem 18. Juni 2019, schriftlich oder elektronisch zu informieren. Auch bestehende Mieter oder das zuständige Bezirksamt konnten diese Auskunft von ihm verlangen. Kam der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, beging er eine Ordnungswidrigkeit und konnte mit bis zu 500.000€ bestraft werden (§11).
Mietobergrenze bei Neuvermietung
§6 Abs. 1 des Gesetzes enthielt eine Mietentabelle, welche die Obergrenze der Mieten in Berlin abhängig vom Bezugsjahr, der Ausstattung und der Fläche festlegte. Die Obergrenze sollte im Jahr 2022 wieder angepasst werden.
Moderne Ausstattung
Bei Wohnungen mit mindestens 3 von 5 festgelegten modernen Ausstattungs-Merkmalen, lag die Mietobergrenze einen Euro pro Quadratmeter über den Werten der Mietentabelle (§6 Abs. 3). Das waren:
- ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- eine Einbauküche,
- ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kwh/(m²a).
Einfamilienhaus oder Zweifamilienhäuser
Bei Wohnräumen, die in einem Gebäude mit höchstens 2 Wohnungen liegen, stiegt die Obergrenze der Mietentabelle um 10% (§ 6 Abs. 2).
Ausnahme bei Neuvermietung
War der vorherige Mietpreis geringer als 5,02€ pro Quadratmeter und hatte die Wohnung mindestens 2 moderne Ausstattungs-Merkmale, konnte der Mietpreis um einen Euro, aber maximal auf 5,02€ pro Quadratmeter, erhöht werden.
Miete gedeckelt bei 30% des Gesamteinkommens?
Im Referentenentwurf des Gesetzes war eine Obergrenze für die Miete, abhängig vom Gesamteinkommen, festgelegt. Demnach durfte die Nettokaltmiete nicht höher sein als 30% des Gesamteinkommens der Mieter. Für die Bruttokaltmiete lag die Quote bei maximal 40%. Dieser Passus hat seinen Weg nicht ins finale Gesetz gefunden, wird aber noch häufig zitiert. Trotz der Popularität gilt: eine Kopplung von Einkommen des Mieters und Miethöhe gab es nicht.
Mieterhöhung trotz Mietendeckel?
Mieterhöhung aufgrund von Sanierung
Wurde die Wohnung neu ausgestattet bzw. saniert, konnte der Vermieter den Mietpreis um höchstens 1€ pro Quadratmeter erhöhen (§7 Abs. 1). Dies musste der Vermieter allerdings der Investitionsbank Berlin mitteilen.
Der Vermieter durfte natürlich nicht einfach irgendwelche Sanierungen vornehmen und diese dann auf den Mietpreis aufschlagen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die die Miete gerechtfertigt erhöhten, gehörten Sanierungen, die:
- aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
- zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
- zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur energetischen Fenstererneuerung,
- zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
- zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, zur Türverbreiterung oder Bad-Umbau durchgeführt wurden.
Mieterhöhung in Härtefällen
Eine Mieterhöhung war auch in einzelnen Härtefällen erlaubt, in denen eine Mieterhöhung aufgrund einer unerwarteten Situation erforderlich war. Zu einem Härtefall zählte, wenn der Vermieter mehr Geld für die Wohnung ausgab als diese einbringt. Dies kann beispielsweise zu einer Substanzgefährdung führen, bei der die Einnahmen aus der Wohnung nicht ausreichen, um die Immobilie zu erhalten. Allerdings waren Renditeerwartungen, Wertsteigerungserwartungen oder Finanzierungskosten außerhalb der marktüblichen Praxis kein Grund für einen Härtefall(§8). War eine Mieterhöhung für den Vermieter erforderlich, musste dies bei der Investitionsbank Berlin beantragt und genehmigt werden.
War die Mieterhöhung genehmigt, konnten Mieter einen Mietzuschuss bei der Investitionsbank Berlin anfordern. Die Höhe des Mietzuschusses entsprach dabei maximal dem Betrag, der den Mietendeckel übersteigt.
Mieterhöhung aufgrund von Inflation
Das neue Gesetz erlaubte eine jährliche Mieterhöhung ab dem 01. Januar 2022 um den Prozentsatz der vom statistischen Bundesamt festgestellten Inflation. Die Mieterhöhung durfte aber 1,3% nicht übersteigen. Eine Rechtsordnung sollte diesen Prozentsatz jährlich festlegen (§3 Abs. 4)
Wenn der Vermieter eine zu hohe Miete verlangte
Verlangte der Vermieter eine Miete von 20% über der Mietobergrenze oder erhöhte sie ungenehmigt um diesen oder einen höheren Wert, so konnten Mieter bei der zuständigen Senatsverwaltung einen Antrag auf Deckelung der Miete stellen. Dies war allerdings erst 9 Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes, also erst ab November 2020 möglich. Der verminderte Mietpreis galt dann ab dem Monat, nach dem der Antrag gestellt wurde.
Vorsicht vor rechtswidrigen Klauseln im Vertrag!
Laut diversen Presseberichten versuchten einige Vermieter und Mietkonzerne den Mietendeckel zu umgehen. Beispielsweise fügten sie Klauseln in neue Mietverträge hinzu, in denen der Mieter auf die Ansprüche aus dem neuen Gesetz verzichtete.
Von Schattenmieten und der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz
Obwohl der Mietendeckel seit Februar 2020 in Kraft war, herrsche lange Unsicherheit bei den Vermietern und Mietern Berlins: Für den Fall, dass sich das Bundesverfassungsgericht gegen das Gesetz stellt, schrieben viele Vermieter zwei Mieten in ihre Neuverträge – eine gedeckelte Miete, die auch bezahlt werden musste und eine marktübliche Miete, die sie ohne das Gesetz verlangt hätten. Nachdem die Bundesrichter den Mietendeckel gekippt haben, wird nun nachträglich die marktübliche Miete fällig – und die kann teils doppelt so hoch sein wie die gedeckelte. Für viele Mieter gestaltete sich das so, dass sie etwa 900 Euro Miete monatlich gezahlt haben, sie aber jetzt 500 bis 600 Euro pro Monat nachzahlen müssen.
Robert hat als Diplomkaufmann und Wirtschaftsingenieur nicht nur die besten Voraussetzungen dafür, den reibungslosen Ablauf der Webseite sicherzustellen, sondern auch den perfekten Background, um vor allem komplexe Wirtschafts-Themen nutzerfreundlich und nachvollziehbar aufzubereiten. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Abgasskandal, Geldanlage, Kreditrecht, Flugrecht und Versicherung. Nach seinem Ausscheiden bei RECHTECHECK wechselte Robert zur Nürnberger Werbeagentur BESONDERS SEIN.
