Was Sie über den Berliner Mietendeckel wissen müssen

Mit dem Ziel, den steigenden Mietpreisen in der Stadt Berlin entgegenzuwirken, wurde der Mietendeckel eingeführt. Das neue Gesetz gilt seit Februar 2020 und legt Obergrenzen für Wohnungs-Mieten, je nach Fläche und Ausstattung, fest. Wir informieren Sie hier über Ihre Rechte als Verbraucher, unter welchen Umständen Mieterhöhungen zugelassen sind und was Sie tun können, wenn Ihr Vermieter zu Unrecht die Miete erhöht.

Was genau ist der Mietendeckel?

Seit Februar 2020 gilt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – auch Berliner Mietendeckel genannt. Die Mieten im Land Berlin dürfen seitdem nicht höher sein als die jeweilige Miete, die zum Stichtag, dem 18. Juni 2019, galt. Der Begriff Miete umfasst in diesem Fall die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge (§3 Abs. 5). Somit sind die Mieten von rund 1,5 Millionen Wohnungen in der Stadt Berlin erstmal eingefroren. Viele Haushalte haben mit diesem Gesetz einen Anspruch auf eine Senkung Ihrer aktuellen Mietpreise. Diese Regelung gilt vorerst für die nächsten 5 Jahre, wobei Ausnahmen möglich sind.

Ausnahmen vom Mietendeckel

Bestimmte Mietwohnungen sind von der neuen Regelung ausgenommen (§1). Dazu gehören:

• mit öffentlicher Förderung errichtete Wohnungen: Wohnungen mit Mietpreisbindung, Sozialwohnungen,
• Wohnungen mit gemeinnütziger Funktion: Wohnheime und Trägerheime (z.B. von der AWO oder dem Diakonischen Werk),
• Neubauten (Wohnung, die seit Anfang 2014 bezugsfertig sind),
• neu sanierte Wohnungen, wobei der Aufwand der Sanierung dem eines Neubaus entspricht.

Mietpreisbremse und Mietendeckel

Die Mietpreisbremse ist ein in ganz Deutschland geltendes Bundesgesetz, das in Gebieten mit besonders stark steigenden Mieten angewendet wird. Dieses Gesetz legt fest, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen darf.

Der Mietendeckel gilt dagegen nur im Bundesland Berlin und es handelt sich dabei um ein temporäres „Einfrieren“ der Mietpreise.

Auskunftspflicht des Vermieters

Mit dem neuen Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, neue Mieter vor Vertragsabschluss über den Mietpreis am Stichtag, dem 18. Juni 2019, schriftlich oder elektronisch zu informieren. Auch bestehende Mieter oder das zuständige Bezirksamt können diese Auskunft von ihm Verlangen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, begeht er eine Ordnungswidrigkeit und kann mit bis zu 500.000€ bestraft werden (§11).

Mietobergrenze bei Neuvermietung

§6 Abs. 1 des Gesetzes enthält eine Mietentabelle, welche die Obergrenze der Mieten in Berlin abhängig vom Bezugsjahr, der Ausstattung und der Fläche festlegt. Die Obergrenze wird im Jahr 2022 wieder angepasst.

Moderne Ausstattung

Bei Wohnungen mit mindestens 3 von 5 festgelegten modernen Ausstattungs-Merkmalen, liegt die Mietobergrenze einen Euro pro Quadratmeter über den Werten der Mietentabelle (§6 Abs. 3). Das wären:

• ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
• hochwertige Sanitärausstattung,
• eine Einbauküche,
• ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
• ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kwh/(m²a).

Einfamilienhaus oder Zweifamilienhäuser

Bei Wohnräumen, die in einem Gebäude mit höchstens 2 Wohnungen liegen, steigt die Obergrenze der Mietentabelle um 10% (§ 6 Abs. 2).

Ausnahme bei Neuvermietung

War der vorherige Mietpreis geringer als 5,02€ pro Quadratmeter und hat die Wohnung mindestens 2 moderne Ausstattungs-Merkmale, kann der Mietpreis um einen Euro, aber maximal auf 5,02€ pro Quadratmeter, erhöht werden.

Miete gedeckelt bei 30% Gesamteinkommens?

Im Referentenentwurf des Gesetzes war eine Obergrenze für die Miete, abhängig vom Gesamteinkommen festgelegt. Demnach durfte die Nettokaltmiete nicht höher sein als 30% des Gesamteinkommens der Mieter. Für die Bruttokaltmiete lag die Quote bei maximal 40%. Dieser Passus hat seinen Weg nicht ins finale Gesetz gefunden, wird aber noch häufig zitiert. Trotz der Popularität gilt: eine Kopplung von Einkommen des Mieters und Miethöhe gibt es nicht.

Mieterhöhung trotz Mietendeckel?

Mieterhöhung aufgrund von Sanierung

Wurde die Wohnung neu ausgestattet bzw. saniert, kann der Vermieter den Mietpreis um höchstens 1€ pro Quadratmeter erhöhen (§7 Abs. 1). Dies muss der Vermieter allerdings der Investitionsbank Berlin mitteilen.

Der Vermieter darf natürlich nicht einfach irgendwelche Sanierungen vornehmen und diese dann auf den Mietpreis schlagen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die die Miete gerechtfertigt erhöhen, gehören Sanierungen, die:

• aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
• zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
• zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur energetischen Fenstererneuerung,
• zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
• zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, zur Türverbreiterung oder Bad-Umbau durchgeführt werden.

Mieterhöhung in Härtefällen

Eine Mieterhöhung ist auch in einzelnen Härtefällen erlaubt, in denen eine Mieterhöhung aufgrund einer unerwarteten Situation erforderlich ist. Zu einem Härtefall zählt, wenn der Vermieter mehr Geld für die Wohnung ausgibt, als diese einbringt. Dies kann beispielsweise zu einer Substanzgefährdung führen, bei der die Einnahmen aus der Wohnung nicht ausreichen, um die die Immobilie zu erhalten. Allerdings sind Renditeerwartungen, Wertsteigerungserwartungen oder Finanzierungskosten außerhalb der marktüblichen Praxis kein Grund für einen Härtefall(§8). Ist eine Mieterhöhung für den Vermieter erforderlich, muss dies bei der Investitionsbank Berlin beantragt und genehmigt werden.

Ist die Mieterhöhung genehmigt, können Sie als Mieter einen Mietzuschuss bei der Investitionsbank Berlin anfordern. Die Höhe des Mietzuschusses entspricht dabei maximal dem Betrag, der den Mietendeckel übersteigt.

Mieterhöhung aufgrund von Inflation

Das neue Gesetz erlaubt eine jährliche Mieterhöhung ab dem 01. Januar 2022 um den Prozentsatz der vom statistischen Bundesamt festgestellten Inflation. Die Miterhöhung darf aber 1,3% nicht übersteigen. Eine Rechtsordnung wird diesen Prozentsatz jährlich festlegen (§3 Abs. 4)

Der Vermieter verlangt eine zu hohe Miete?

Verlangt der Vermieter eine Miete von o 20% über der Mietobergrenze oder erhöht sie ungenehmigt um diesen oder einen höheren Wert, so können Sie bei der zuständigen Senatsverwaltung einen Antrag auf Deckelung der Miete stellen. Dies ist allerdings erst 9 Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes, also erst ab November 2020 möglich. Der verminderte Mietpreis gilt dann ab dem Monat, nach dem der Antrag gestellt wurde.

Vorsicht vor rechtswidrigen Klauseln im Vertrag!

Laut diversen Presseberichten versuchen einige Vermieter und Mietkonzerne den Mietendeckel zu umgehen. Beispielsweise fügen sie Klauseln in neue Mietverträge hinzu, in denen der Mieter auf die Ansprüche aus dem neuen Gesetz verzichtet. Diese Maßnahmen sind rechtswidrig und unwirksam – lesen Sie Ihren Vertrag immer gründlich durch! Haben Sie Zweifel oder Fragen, dann können Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.

Von Schattenmieten und der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz

Obwohl der Mietendeckel seit Februar 2020 in Kraft ist, herrscht derzeit noch Unsicherheit bei den Vermietern und Mietern Berlins: Da diverse Fraktionen Klage gegen das Gesetz eingereicht haben, wird das Bundesverfassungericht entscheiden müssen, ob ein Bundesland überhaupt berechtigt ist, sich in die Mietpreisgestaltung des Marktes einzumischen. Für den Fall, dass sich das BVG gegen das Gesetz stellt, schreiben die meisten Vermieter derzeit zwei Mieten in ihre Neuverträge – eine gedeckelte Miete, die auch bezahlt werden muss und eine marktübliche Miete, die sie ohne das Gesetz verlangen würden. Kippen die Bundesrichter den Mietendeckel wird nachträglich die marktübliche Miete fällig – und die kann teils doppelt so hoch sein wie die gedeckelte. Für viele Mieter gestaltet sich das so, dass sie etwa 900 Euro Miete monatlich zahlen, aber zeitgleich 500 bis 600 Euro monatlich zurücklegen, falls das Gesetz kippt. Da es bis zu einem Urteil Jahre dauern kann, stauen sich hier immense Summen auf.

Zwar herrscht auch über die Rechtmäßigkeit der sogenannten Schattenmieten rechtliche Uneinigkeit, aber wer einen Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel unterschrieben hat, sollte das Geld trotzdem vorsichtshalber auf die Seite legen, sofern die Möglichkeit besteht. Eine spontane Mietnachzahlung in fünfstelliger Höhe dürfte für die wenigsten Familien „einfach so“ zu stemmen sein. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass die Verfassungsrichter zwar das Gesetz kippen, aber eine Nachzahlung ausschließen.

Derzeit ist noch alles offen. Ruhiger geworden ist der Berliner Wohnungsmarkt durch den Mietendeckel aber – zumindest vorerst – nicht.